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買房，尤其中古屋交易，每一次的交易過程如同上戰場，你需要知己知彼，方能百戰不殆，就像是當你看到喜歡的房屋時，會希望把握這次的機會，因此利用「斡旋契約」或「要約書」，向屋主表達你的購買意願，並由房屋仲介進行居中調節，讓買賣價能夠達到雙方能接受的程度，不過當然若有人跟你一樣喜歡這間屋子，那就要小心自己出的價，是不是比別人低喔!
什麼是斡旋契約? 要約書與斡旋契約差在哪?
兩者皆是買房時，買方為了表達購買意願而透過仲介簽訂的文書，藉由契約讓買賣雙方的價格達成共識，而不管是斡旋契約或要約書，功能都一樣，差就差在，斡旋契約需要買方先提出誠意。
提出誠意是什麼意思?也就是類似於訂金啦!藉由買方支付斡旋金，來保證當價格談妥之後，買方確定會買下房屋的保證金，而當斡旋成功後，這些錢就會變成買房的定金，雙方就必須簽訂賣賣契約。
而”要約書”買方不需給付斡旋金，而是將文書交由仲介後，讓仲介替你議價，當賣方同意了你的要約內容後，即可進行買賣契約簽訂。
斡旋金需要多少? 要約書有議價期限嗎?
一般斡旋金大約落在5萬至10萬左右，一旦雙方達成共識之後，買方的斡旋金就會變成買賣價中的一部分，也就是說，一旦賣方同意買方出價，即可進行簽約並且收取斡旋金為定金，可若是協商失敗，則斡旋金會全數退給買方。
要約書的部分若協商成功，則賣方就必須在要約書上簽名，之後可以另約買賣契約簽訂的時間，可若在要約書中記載的時間內，雙方未達成共識，則要約書失效，所以要約書是有記載議價期限的，因此若你真的很喜歡這個房子的話，就一定要好好把握機會。
斡旋並非買房遊戲 小心沒收你的斡旋金!
雖然買房斡旋的過程充滿著不確定性，不過你也不能因為這樣，就隨意下斡旋，因為不僅會造成房仲及賣方的困擾，還有可能會違反文書內容，你有可能會因此損失慘重，因此一定是要對房子有購買意願，才下斡旋契約或要約書，可別因為好玩，就隨意開支票，而是要有嚴謹的態度，面對買房這件事。
詳細點來說，一旦你提出的斡旋價格賣方接受了，你就必須買下房屋，可買方如果事後反悔，那你所支付的斡旋金就拿不回來了；反之如果賣方事後反悔，覺得好像賣便宜了，所以不打算賣你，但也已經簽好斡旋契約的話，那麼賣方不僅無法獲得斡旋金，還需要支付與斡旋金一樣的金額給買方。
而要約書的部分也是需要賠償的，如果你因為好玩就簽要約書，一旦賣方同意販售且簽約成功，那麼一旦某一方反悔，則需要付出房屋出價的3%，那可是比斡旋金還要高出許多阿!
買房斡旋有撇步 除了賣方你也要注意房仲品質
台灣雖然房市熱絡，但大部分的房市交易以中古屋為大宗，因此議價這件事就變得非常重要了。一方面買方希望能以低於行情價的金額購入，另一方面賣方當然希望能賣到好價格，因此若沒有一個居中調節者，那麼雙方為了出價打起來也是早晚的事，甚至若沒了合約的束縛，恐怕這段時間的議價也都是白費工夫，因此房仲就成為了居中的重要角色。
但是有些惡意的房仲，會藉此從中作梗，藉由話術誘騙買家或賣家，出價的高低被房仲控制，而你卻渾然不知，因此買房之前先做好功課是一定要的。
下斡旋之前，先了解房價、行情
房仲絕對不會很誠實地告訴你附近房價行情，更不會直接告訴你這間房的實際價值，所以若你有找到心儀的房屋，一定要先自己做好功課，利用實價登錄查詢附近房屋行情，或是同棟不同樓層的房價，當自己心中有個底之後，再向屋主喊價，並依照行情價的一成殺價。
保持平常心面對房仲攻防戰
為了能夠加速成交，房仲要不就會用苦情牌，表示自己很辛苦要多點仲介費，或是告知買方的出價與行情價相差過遠，這時候你做好功課，就有底氣，千萬不要表露出很想要這間房的情緒，而是應保持出價，並表示有加價的意願，最好讓屋主可以直接出面談價，若喊價屋主同意，那你就有機會在預期的出價內成交。
