30-40年房屋如何進行健檢?全面翻修少不了三大重點區域!

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以一般民眾的認知而言,屋齡超過30年就能被叫做老屋,超過50年甚至有超老宅的稱呼,內政部統計2020年第一季度住宅屋齡資料,全台屋齡超過30年的老屋比例有47.79%,超老宅的數量更高達70萬戶,人口和房屋一起步入高齡化,不但老人需要照護,房子也需要確保健康狀態,才能完好跟隨住戶陪伴未來的餘生。

超過40年的老屋不用急著換新?

如果房子經過確認可以住下去,後面再來思考解決修繕或保養的麻煩,民眾購屋會考慮準備住多久的問題,同樣的,使用中的住宅也應該想到壽命問題,一旦屋齡超過40年,下一步就是判定適不適合住人,以免老屋之後出現各種毛病,無法讓住戶安心地住到老,還會增加老年居住的風險。

若是不了解現在所住的房子壽命,可查詢內政部不動產交易實價登錄服務網的資料,或是前往591租屋網,以路名進行搜索,位於同一條路上的建築物,因為建造時間差不多,能夠大約估算屋齡數字。

當知道原來自己住的是老屋,這時要想應該如何應對,是要換新屋或是翻修,最好先請技師或建築師來鑑定,若是不能繼續居住,花錢整修的費用過於昂貴,相比之下換新屋、中古屋的預算還比較便宜。

鑑定後確認房屋結構堅固,居住上確實不會發生危險,那麼後面就要檢察住宅狀況,開始修繕、保養計畫,延長房子的使用壽命,不少民眾為視覺設計匡列過多預算,不要忘記基本保養是根本的部分,舊屋的翻新工程有主要、次要的分別,先把基礎工程安排完善,假如剩餘的預算夠多,後面再來思考裝潢設計的部分。

裝修工程預算的估算方式,用車子來做比喻,有大保養和小保養的區別,以房子而言就是翻修與維護,將會根據屋況、坪數來評估,不過預算至少要有10%用在水電,10%用在防水,以3房2廳的公寓來估算的話,基礎工程的費用將會在150-200萬元的範圍。

假如對於找師傅沒頭緒,可以向里長、鄰居、管委會詢問推薦人選,在附近找師傅就好,避免人住在新竹,卻跟著網友的評價請了台北的師傅,或許一開始師傅還有辦法幫忙,久了後面發生小狀況,他過來一趟不方便,因此找住宅方圓5公里內的水電行為佳。

防水與隔熱不佳降低居住品質嗎?

住宅健檢的第一個重點,是檢查房子外牆,房屋的外殼有沒有狀況,才能確保內部安全穩固,其中外牆的防水、隔熱影響重大,將導致居住感受有巨大差異,比如隔熱出差錯,太陽西曬造成外牆出現裂痕,因此危害到住戶的人身安全,可以增建合法的鐵皮屋,稍微加強一下隔熱性,不然就是防水搭配隔熱漆,每4-5年進行一次新的維護,作為隔熱方式都相當常用。

外牆防水若是有漏洞,將容易引發混凝土脫落、鋼筋腐蝕生鏽、屋內不停漏水等問題,更牽連到房屋的結構強度受損,比如透天厝,民眾先多多觀察幾處,再判斷外牆防水有沒有應該改進的地方。

一、頂樓的天花板發現壁癌、漏水

假如已然發生脫落情形,連鋼筋都裸露出來,必須趕快進行處理,防止過於嚴重引起部分倒塌。

二、接近外牆的窗框邊緣發現裂縫

三、和隔壁的共用牆發現壁癌

這是一個令人更加頭痛的問題,透天厝經常採用連排的方式建造,能請師傅來鑑定現場狀況,了解問題發生的原因。

若住家是公寓,檢查方式大體上相差無幾,不過頂樓與中間樓層的情況較為不同,比如住戶在中間樓層的天花板看見壁癌、漏水,這時便要詢問樓上的屋主幫忙解決。
防水工程最好一次到位,就算只是角落發現漏水,也不要只針對該區域處理,若是因為預算無法全面處理,可以率先解決頂樓的積水障礙,怎麼知道是積水問題?天氣很好沒有下雨,頂樓卻留下黑色的水跡,這就代表建物存在積水問題。

裝修頂樓有一些常碰到的問題,師傅可能顧慮到業主的預算額度,而使用覆蓋式的手段,在原有存在的防水層上重新塗一層,不過真正的問題藏在下面的構造,就算這種方式能支撐1、2年,依舊不能真正解決問題,因此最好進行整體翻修,而非只是到處修整而已。

至於預算部分,許多業主開始計畫時,沒有想好防水工程應該定下多少額度,舉出20-30坪的建物為例,預算大約估個20萬元,工程實行後不一定用到這麼多錢,老公寓沒有裝電梯,吊車也無法通行,運送材料的費用將增加,所以20萬元是較為保險的額度。

完成防水措施的保養後,應該每3-5年進行一次修補,外牆被長時間的曝曬和雨打,防水層會遭受氧化損害,假如使用水性漆,那些最複雜的清潔難題,像是青苔、水漬都由師傅妥善處理,後面業主就能自己維護,把面料型號記下來,去材料行購買所需物品,拿滾輪上下滾過一遍就好。

天花板減少裝飾才能看出問題!

至於室內的翻修,最先重視的是天地壁,就是所謂的天花板、地板、牆壁,尤其天花板是特別可能被遺忘的區域,較為罕見的案例,曾有海砂屋的天花板露出脫落痕跡,某一天所有天花板忽然整個崩塌,若是人在室內根本難以逃脫。

民眾購屋前,看見房子裝潢得美輪美奐,完全無法辦認是海砂屋,直到狀況出現後設法彌補,早就來不及,一開始建造的時候,通常整棟是使用同一批的材料,藉由檢查外牆、樓梯間的柱子,有沒有出現脫落情形,可以了解建物是不是海砂屋。

天地壁的翻修不要使用太多裝飾,保持原本外觀,不致於蓋住問題的根源,導致問題變得更嚴重,舉出天花板當作例子,假如層板或照明裝潢做過頭,找到漏水原因會更難,可能需要拆掉所有天花板的裝潢。

簡化設計的優點,不僅僅出於保障安全,後續的保養也比較方便,才不會清潔不完全而留下汙垢,讓生活品質大打折扣,加上等到住戶年紀大,體力無法完成太複雜的清掃,裝潢設計得過於複雜,反而是自尋煩惱。

水電管線老化是潛在危險!

房子的翻新頻率低,大都是使用超過2、30年,還沒有進行過管線更新,線路老化卻沒人知道,以熱水管而言,早期都是利用不鏽鋼壓接管技術,彎頭鑄鐵的年限最長只有15年,超過15年,後面就可能發生漏水現象,如果是公寓、大樓,樓層間發現漏水問題,還會產生住戶間的紛爭。

家電越來越長被使用,電路若是超載,將造成跳電或電線走火,甚至成為火災的源頭,住戶也應該多多重視電線老舊狀況,一起換掉年齡過大的電器,另外檢查水電時,可以趁機檢查磁磚,用10元硬幣敲打,聲音有種空心的感覺,或發生剝落,就表示應該更換了。

家中若有額外安裝防盜監控、煙霧偵測等系統,應該每過1-2年就請廠商測試看看,是否一切運作正常,房子進行過全面裝修,將有問題的部分處理乾淨,未來就不必擔心東擔心西,只需要每10年做一次健檢就好。

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