斡旋金究竟有什麼用途?為什麼買房前仲介還要預先收錢?

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莊先生近年來做生意頗為順風順水,口袋裡累積了不少財富,想要替自己投資房產或是貸款,把財力轉換成有形的不動產,覺得這樣可以更安心地保障財產,流覽了一段時間之後,終於找到心目中理想中意的房子,但是屋主開出的價格1000萬超出預算,莊先生希望房仲能夠和屋主商量,用800萬元的價格買下,但房仲認為開太低,建議先出850萬元,如此一才有和屋主議價的空間,於是莊先生事先給付20萬元斡旋金,交給房仲讓他去談,經過三天後,房仲告知賣價把房價調降為960萬元賣出,莊先生覺得房子不值得這個價位,決定放棄可能成交的機會,另外跟房仲約好時間,取回買房失敗的斡旋金。

斡旋金究竟是什麼意思?

買屋、賣屋都是人生中很重要的大事,尤其當購屋的人看上一個目標物,認為房價和自己心中的預算有落差,就會接洽屋主進行討論,訂定一個比較可以負擔的價位,希望買賣雙方同時達成皆大歡喜的交易,此時需要房仲在中間往來穿針引線,作為溝通調解的橋梁,房仲往往會說「下斡旋」,就是說買家要先拿得出一筆錢,證明自己買屋的意向是真心誠意的,屋主獲得一筆款項保證,才可能產生意願和買家協商價格,本來斡旋就包含調解、磋商的意思,透過提供現金來傳達自己的購買意圖,雙方先有這個基礎,才有辦法取得一致協議。

付斡旋金真的有用處嗎?法律上有保障嗎?

當賣家同意對方所開出的房價之後,接下來就能收走議價保證金,轉移成購屋定金,直接當作給付一部分的買賣金額,一般來說,定下協議要伴隨著契約書簽訂,表示交易已經成立且有效,雖然目前議價金在法律上沒有明確規範,但賣家不能說反悔就反悔,隨便依照喜好撤銷交易,或是不滿意已經訂好的房價,任意更動,一但違反條款是要付出違約金的,另外合約內容還會說明議價天數,通常是3-7天,期限內沒辦法商討出一定共識,議價金沒有被賣家收取的話,可以取消訂定契約,若雙方的爭執無法私下自行解決,有可能上法庭交由司法判決處置爭議,所以下斡旋對買家來說也是另一種保障方式,保護購屋權利完整,不至於被出爾反爾的賣家繞地頭昏腦脹。

為什麼房仲總是喜歡提到斡旋金?

議價金不但對買賣雙方有正面保障,對房仲而言,則是表示這個案子有處理的價值,所以很多時候會要求買家,提供一筆款項當作籌碼運用,幫助敲開議價大門的最低門檻,當房仲接受客戶委託,前往和賣家商談時,才不會被對方當成只是來胡亂喊價而直接拒絕,幫助提高成功機率,同事房仲需要確保,客戶是認真考慮想要買屋,而不是來隨便試水,以免房仲忙得焦頭爛額,努力達成業務目標之後,客戶又甩手不認,結果做了一場白工,浪費時間和人力。

只要想買房一定要拿出斡旋金嗎?斡旋金要高才容易買到嗎?

不一定,買屋有很多種形式,議價金只是其中一種方法,買家看見十分喜歡的房子,希望先下手為強,不被其他人捷足先登的時候,率先向賣家提出一筆金額,表明自己完成這筆交易的誠意,這就是下斡旋,如果不想要委託房仲辦理,也可以自己預付訂金,保留預售屋的購買權利,等到房子一正式開賣,補足扣掉訂金之後剩餘的總價,那麼就能名正言順地完成買賣了,通常額度會在10萬元左右,或是房子售價的2%,最高不超過5%,並不是說金額越高,就能獲得買屋的保證,畢竟賣家最終是看出價的高低決定要不要售出,如果雙方都能獲得一個令人滿意的價位,就算沒有超高額協調金,還是能夠順利完成交易。

如果反悔的話有可能拿回斡旋金嗎?

可以的,如果因為某些因素,買家改變主意不想買屋,賣家也還沒正式答應要出售,應該在明定的委託時間到期之前,盡快告知對方取消交易,然後取回暫時交給仲介保管的議價金,契約尚未成立的話,這筆款項不會被送往賣家手中,可以隨時撤回議價而不會面臨懲罰,但若是簽了契約,賣家已經收下了議價金,等於轉變成為購屋訂金,又臨時不想履行合約內容的義務,放棄買屋,將被視同為毀約,而讓定金遭到全部沒收,拿不回來,更嚴重還有可能吃上官司,所以一定要事先做好功課,審慎考慮再思索是否需要下斡旋。

為什麼又有要約書出現?要約書是什麼?

有些人對於還沒談妥房價,也不確定是否能順利買到房子,就要先掏出一筆錢,心理會稍微覺得牴觸,如果真的不願意下斡旋,也可以改為採用買賣要約書的方式,要約書全稱為要約承諾書,是內政部正式發布的不動產委託銷售範本,書面提出接洽意願,記載了另外請求的底價等內容,並且請來房仲居中協調,賣家同意房價的話,雙方就可以完成簽約,等同於發生契約書的效力,不能任意反悔取消買屋,要約書不需要付出議價金,但是違約要付出的賠償比較貴一點,大約收取房價的3%,因此買家沒有履行合約內容,賣家是可以依法收取高額罰款的,有意協商房價的人,應該考慮清楚其中的優缺點,選擇較能接受的方法,以免過程中搖擺不定又後悔,不但造成賣家和仲介的困擾,也讓自己損失一筆現金。

斡旋金和要約書之間有什麼不同嗎?

二者的性質和功用相似,都是為了因應買屋議價的需求而產生,也同時有法律上的保障,一旦只要契約生效,雙方就應該根據內容完成交易,途中毀約要背負起賠償責任,但是在協商辦法、規定期限、罰款等方面有細微的差異。

斡旋金 要約書
協商辦法 10萬左右或出價2%的金額 文書呈現
簽約文件 斡旋金契約書 不動產委託銷售契約書
協商期限 3-7天 通常是3天
賠償金 10萬左右或出價2%的金額 出價3%的金額
議價成立 斡旋金轉定金 付出訂金

選擇斡旋金或要約書有什麼限制嗎?

由於下斡旋的紛爭時常出現,雙方往往各執一詞,內政部要求業者必須告知議價,有斡旋金和要約書兩種方式,以書面文字解釋兩者之間的關係和用法,不得隱瞞其中的差異,如果只收議價金,卻沒有讓買屋者知道自己的選擇權,有違反公平交易法第24條規定的疑慮,因此買家應當知道,要如何協商是可以自由決定的。

斡旋金有什麼地方要注意嗎?

  • 再三確認房屋產權:不動產公司會提供相關文件,如建物權狀影本、平面圖、現況說明書等,買家要仔細檢查條件是否適當無虞,確定產權是否完好無缺,如果遇到屋況不佳、產權被人設定過等跡象,就要請對方負起責任。
  • 不被收取多餘費用:合約書上面可以註明,若是協商沒有談妥,要在幾天內退還議價金,仲介不能借用其他名義,索取其他無關款項,像是介紹費、車馬費等。
  • 小心被不肖業者欺騙:買家有可能放棄購屋,告知仲介取回議價金,有些不肖業者會說賣家已經收走了,實際上是被私自併吞拿走了,由於是仲介保管協調金在進行傳話,買家必須確保就算議價失敗,還是可以完整地拿回款項。

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