購屋祕笈系列-貸款未來式-預售屋合約篇

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買房有好幾種形式,你可以選擇低總價的中古屋,或是5年內的新成屋,也可以選擇正在蓋的預售屋,不同的房屋有不同的購屋合約,那麼預售屋的合約我們又該注意那些細節呢?

由於預售屋是跟建商進行簽約,若民眾對於簽約流程不懂,很容易就被牽著鼻子走,一不小心還可能踏入陷阱中,但是與大公司硬碰硬,想必你也不樂見,因此你需要對購屋合約有些認識,避免日後會多出更多開銷。以下就是為了幫助買房的民眾所整理的,預售屋合約懶人包,讓你讀懂複雜的預售屋合約。

大樓美照

預售屋合約有什麼特別之處?

新成屋、中古屋因為房子已經蓋好,所以能現況交屋,合約內容也會以屋況為主,比起預售屋的合約會來的單純一點。可購買預售屋是無法先看到屋況的,從興建到交屋的過程中,你無法確定建商是否會履約,更無法保證房屋蓋好後,就是合約上的那個樣子,因此預售屋合約比起一般購屋合約,你需要更留意其中的眉角,畢竟你是與大公司在交涉,而非一般的屋主,合約自然要以保護自身權益為主。

一般成屋合約:依照現況約定,簽約時包含建物、以及建物下的土地權狀等。

預售屋:房屋未完成,土地會與房子分開簽約,需要等待交屋後才合併權狀。

預售屋簽約之前該注意的事?

動輒上千萬的房屋,自然該謹慎為好,因此從你賞屋的那刻起,就要提高警覺,避免被代銷手法洗腦、欺騙,還得堅持自己的底線,才能在現如今充滿陷阱的社會中,買到真正心儀的房屋。那麼在簽訂預售屋契約之前,有哪些需要注意的呢?

代銷話術

當你已經對這間屋子心動了,並到了談簽約的地步,代銷會為了讓你儘快簽約訂下來,有些會利用話術讓你草草簽約,例如:「這間很搶手,你先訂下來!」、「保證可以貸8成,房貸壓力不大。」等等話術層出不窮,舊的說爛了就換新,民眾根本毫無防禦力,因此建議民眾一定要看完文章,並以此為戒,避免買房時受到蒙蔽。

沒有5天合約審閱期

根據法律規定,若合約內容是法人對自然人,買方可享有5天的合約審閱期,因為在預售屋定型化契約中,是較利於賣方而非買方,因此根據規定,預售屋簽約一定要有5天或5天以上的合約審閱期,而且銷售人員不可以預收訂金才給合約,另外審閱期間若買方反悔,賣方不得扣留訂金等,亦不可產生任何利息費用。不過買方要記得,審閱期之後若簽約,便不得反悔。

平面圖是否有尺寸

記得簽約的時候合約內容一定要附上建築平面圖,但是光平面圖還不夠,還需注意是否有標示尺寸!由於建造期間工人的品質不一,萬一一個手滑尺寸錯了,若你沒有平面圖,也無法申冤,甚至若建商多A了公設,將你的室內坪數縮小,你也需要有平面圖才能平反,因此為了確保你的權益,一定要索取建築藍圖(有尺寸),並訂入合約之中,才能保障權益。

房屋平面設計圖

注意履保機制為哪種

為了保障買家的權益,政府推出履約保證機制,但是不同的機制保護效力也不一樣,因此你需要注意對方是用哪種方式履保,確保自身權益。

  • 價金返還:買家的錢會先放在信託專戶之中,等建商蓋完房子才會支付價金,若尚未完工,一分錢都沒有。
  • 價金信託:建商會依照工程進度,向信託專戶請款,但是這樣若建商在施工期間倒閉,買家恐無法拿回全部款項。
  • 不動產開發信託:同價金信託。
  • 公會/同業擔保:這類機制是最沒有保障的,原因在於當建商倒閉,擔保人需負責將建築蓋完,但由於擔保的公司很可能是子公司或人頭公司,因此一間倒,基本上就全倒,買方無法獲得保障。

因此在選擇履保機制的時候,建議以價金返還為優先,次之為不動產開發或價金信託,但同業擔保或公會擔保就盡量別選了。

通知交屋就算交屋?

最怕的就是遇到恐怖條文「通知交屋起視為已交屋」,有些黑心的建商就會來這套,一但你在這條旁簽名,運氣不好遇上惡建商,交屋時你恐怕會看到未鋪的地板、沒有廚具等情形,彷彿毛胚屋的樣子,而他們會回你「反正搬進來就要裝潢,到時候一起弄就好!」雖然你很想反駁,但那條文卻讓你啞口無言,很多人都是房屋在漏水也得交屋,或已經在繳房貸卻還在施工等等。記得這條若看見,千萬別簽,若建商說不簽就不賣,那代表這建商也不怎麼樣!

完工時間

契約內容須載明「取得使用執照」與「交屋」的時間,不可以用模糊的期間作為交屋時間,例如端午節前後、過年之前等等,很容易產生糾紛,畢竟蓋房子多多少少也會因自然因素造成工期延遲,下雨、颱風等等,當然這類的延遲屬於合理範圍,但建商若是以缺工、原物料短缺為由,若有確實的完工期間,你可以做兩件事:

  1. 寄發存證信函與建商說明,若發生工程延期會有那些損害。
  2. 請建商出面協商,討論補償方案。

交屋保留款未達5%

預售屋若要交屋,須等驗屋完成才得以交屋,若驗屋過程中發現有瑕疵,須於限期內修繕完畢,而為了避免建商擺爛,合約上會註明須留有房屋總價5%的交屋款,須等驗收合格才得以撥款給建商,但是有些建商為了讓你放棄這項權利,並未在合約上註明,又或是將保留款擅自訂在5%以下,這樣之後就算遇到,建商也無所謂,因此在簽約前一定要留意。

這邊提醒想買預售屋的民眾,交屋保留款越多,對買方越有利,千萬不要忘記這條合約,避免損害自身權益。另外建商若在合約上改動交屋保留款,一但你簽名就算同意,這是具有法律效益的,你無法反駁,因此簽名前請善用5天的合約審閱期,好好研究一番再決定要不要簽約。

建材設備用「同級品牌」

在賞屋的時候,當我們看見樣品屋中所附上的那些設備,包括廚具、衛浴等,不一定代表建商會附這些東西給你喔!如果建商在樣品屋使用TOTO衛浴、櫻花廚具等設備,達到吸引你購買的效果,而你也確實認為新家就會有這些設備,那你就錯了。有些建商會在合約上寫使用「同級品」或「更高級品 」替代,但是你能分辨出何為同級品或更高的的嗎?因此為了避免權益受損,契約內容需要載明使用設備的廠牌、規格、違規條款等等,保障日後可對建商求償。

另外內政部版的預售屋合約內容寫:「除經買方同意、不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代」,若遇上建商寫:「上列建材與設備若因市場供需失調、產品規格難以配合或法令禁止使用時,本公司保留更換同級品或更高級品的權利」,就避免簽約為上策。

結語

另外還有很多很多有關預售屋購買時該注意的事項,以上是針對幾個比較常見且容易被忽略的點提醒大家,若有購買預售屋打算的你,一定要記得先了解預售屋相關資訊,以及多找些新聞,避免讓自己成為下一個購屋糾紛的主角。

 

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