什麼是登記地上權呢?為什麼大型公司法人經常競標地上權?

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地上權是指合法地使用別人土地的權利,在地面上營造建築物、工作用雜物、植物等,屬於用益物權的一種,用益物權是說妥善利用不動產的功能,來給自己增加收益,用地本身的所有權不被使用者持有,真正的所有者將物權讓出給其他人,藉此向對方收取應該支付的代價費用,不但讓不動產充分發揮它的效益,還幫助促進社會的經濟活動,比如小明擁有一塊用地,準備租借給小新興建一棟透天,於是把用益物權登記給他,小新雖然沒有所有權,仍然可以自由處置,新蓋建物看是要自住,還要留給租客住都沒問題。

地上權還可以往下分出不同種類嗎?

民法規定分成普通和區分兩種,普通地上權是一般最常見的使用方式,使用他人所擁有用地的上、下面,坪數多大可使用範圍就有多大,民國99年之後才出現區分地上權,是從第一項衍生出來的,在他人的用地的上、下面設定固定範圍,只准許規定內空間使用,由於以前政府建造重要公共設施,總是用收購或徵收等方式取得所有權,可能變成公權力過度擴張,侵犯民眾的私有財產權,所以多設下一層障礙,不用到處徵收用地,只要劃分出某種程度的邊界,就能滿足完成捷運、鐵路等公共設施的需求,簡單來說,兩者雖然有著空間大小的差異,但是用途卻大同小異,都是以興造建物為主要目的。

什麼情況之下企業最適合運用地上權?

除了重大公共建設之外,商業活動也很喜歡運用相同模式,由於在都市地區,大片空地是稀缺資源,對大部分企業來說,取得地上權是一個比較便捷的方法,不用額外買下所有權,有利於大量減少營業成本的花銷,尤其是大型商用大樓、娛樂區等,容易成為人潮聚集的熱門地點,不但有助於活絡地區商機,帶來的商業效益龐大,也讓地主樂意提供相關權利好賺取租金,比如2019年的信義行政中心標案,位於信義路5段上,附近就有101大樓、地上權廣場、世貿中心等,共有3家業者競爭投標,南山人壽保險開出權利金159.81億元得標,超出原本底價99.88億元,新增了60億元,每坪單價高達744.19萬元,取得時間長達50年,計畫建蓋商業辦公大樓,串連起南山廣場,營造優良的工作環境,被稱為地上權新地王。

地上權都是怎麼取得的?

首先個人或法人要和土地所有者討論用途計畫,對方同意出租之後,才能設定登記物權轉移,雖然法律沒有強制規定使用年數,通常還是會保留一個約定時間,長短由當事人雙方自行決定,這段期限之內,租賃者將領有任意處分的權利,要讓渡、抵押、放棄相關權利都行得通,並且經營結果的利益都將歸他所有,但是作為使用的代價,需要固定付出一筆租金給出租者,如果沒有確實繳納,累積欠款長達二年,出租者可以自己撤回合約,註銷權利登記。

地上權住宅有什麼優勢和劣勢嗎?

優勢是房價比較便宜:

因為不需要擁有所有權,只會動用到物權,通常價格會比一般住宅低廉2-3成,就算沒有自己的土地,還是可以住到相近的價位區間下,品質和外觀更優良的房子,享受周遭高水準的生活機能,並且不用繳交地價稅、增值稅等;

劣勢是住戶沒辦法持有地基:

只擁有住宅本身,用地所有權在開發商或地主手中,可能會設下50-70年的使用年限,期限一滿,房屋就要被開發商收回,拆掉地面上的建物,歸還地上權給地主,價值瞬間降為零,如果要用此類建物向銀行申請貸款,因為產權不算非常完備,貸款成數最高只放寬到6-7成,低於一般房貸行情,而且需要背負地租支出,等於是和開發商訂立一個長期合約,位於精華地段的話,租金自然是昂貴到驚人,從另一方面來說,沒有人保證未來價值一定一成不變,若是不動產的價格下降了,而屋主還要不停付出原本定好的租金,一直持續到合約結束,當然是比較有失公正的事。

地上權和使用權住宅是一樣的嗎?

不一樣

地上權可以被分割,另外轉讓過戶給其他人使用,像是要劃分出售或是貸款都是被允許的,雖然房子立基的地面不屬於屋主,但仍然持有建物所有權狀,由於售價比週邊建物低2-3成的關係,入手無負擔,但比一般房子更難脫手;使用權無法被分割,除了給自己利用之外,不能過戶給他人,而且沒有建物所有權,銀行不太可能同意申貸,售價更低,減少3-4成都有可能,在市面上不容易流通,以後如果想要賣出,困難程度將比前者來得高,價格也不可能盡如人意。

房屋類型 地上權 使用權
分割使用 可以 不可以
持有產權 有房無地 無房無地
建物所有權狀 沒有
房價 一般房子的6-7成 一般房屋的5-6成
貸款成數 最高6成 通過審核困難
年限 50-70年
需繳費用 地租、房屋稅
轉賣難度 比一般房子難賣出 比地上權住宅難賣出
銀行申貸方法 需要和開發商配合,無法自行決定申請,辦理完畢後再轉移回來

地主缺錢想賣地,地上房屋所有權人的權益為何?

土地繼承問題,當長輩過世後,地主大伯已經急著賣出資產,可是地上權是屋主小叔的,這時候屋主可以保留優先購買權,就算賣家已經事先跟其他人談好,還是要依照規定通知出售的消息,詢問屋主是否有願意承購,若在10天之內,遲遲沒有開價,就等於是放棄買地權利,賣家就可以順理成章地把土地轉移給買主,屋主可以選擇塗銷地上權,或是和地主討論怎麼分配收益,但還有另一種相反情況,就是地主發現用法出現差異,不符合當初讓渡權益所協商的用途,違反契約內容,想要強行售出,當雙方不能達成一致共識,就只能讓法官給予判決,透過司法途徑解決紛爭。

要如何辦理或塗銷登記地上權?

雙方確認過需要履行的內容,完成簽訂契約之後,應該準備身分證、印鑑證明、登記申請書、設定地上權契約書、土地或建物所有權狀、位置勘測圖等文件,清楚填寫成立日期、登記原因、申請權利內容等資料,前往之前辦理不動產登記的地政事務所,再次針對地上權設定所有人,若是要註銷,則是要準備塗銷登記證明、他項權利證明書、法院判決書等,表明撤回相關權利。

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