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Toggle雖然房子不是非買不可,一般人卻是不得不租房子住,台灣房價漲了好幾倍,租賃事業就發展得越好,剛入門的房東想投資房地產,通常會買價格較便宜的小套房,租得出去也能保持穩定,不少房東希望拉高獲得的報酬買房投資,便利用隔間牆隔出房間,一戶當成不同戶,對其他人來說,出租隔間房來賺錢的這類做法,已經算是旁門左道的大額利潤,但這種投資方式不代表絕對安全,房東仍有可能遭受損失。
買房投資當房東 小心不要踩地雷
投資本來就不是一定賺錢的生意,就算事前作業再周全,也只能盡量降低承受風險,若想要買下隔間房出租,首先是做好準備工作,並且最大減少投資風險,下面就列出幾點注意事項。
一、 隔間房合法嗎?違法有什麼後果?
合法隔間要遵守很多規範,簡而言之,重點在於維護安全、宜居的居住品質,防火避難設施、逃生路徑、防火和環保材料、建物格局、採光、通風等,政府都有針對用途、建造做出法律規範。
不只如此,如果想要讓每戶隔間房擁有自己的門牌,房東還要向建管處、戶政單位申請戶數變更,留意申請限制,最小居住樓地板面積為13.7平方公尺,台北市還特別要求,每一間住宅必須各配備一間廚房和廁所,這樣工程做完,一間4房的合法隔間套房,裝修預算起碼要200多萬元,雖然成本比較貴,但有利於提供長時間安定出租,不用擔心後面賠本。
有些房東寧願違法做隔間,一個重要原因是合法隔間燒很多錢,若是依照法規設立門檻改建,金錢、時間成本都很高,完工後也沒辦法立刻找到租戶,既然如此乾脆砸錢進行裝潢,設計好看對增加出租率一樣有效。
依照法律規定,若位於以下裝修範圍內,必須申請室內裝修許可才能動工。
- 增加浴廁空間數量。
- 增加數量超過2間的房間,導致分間牆改變。
除此之外,民國84年修改建築法第77條之2,以後建物進行室內裝修需要符合下面內容。
- 民眾使用的建築物,要申請審查室內裝修許可,不是給民眾使用的建築物,若內政部認為有需要一樣要申請,中央主管機關必須授權給建築師公會等相關團體進行審查。
- 裝修材料應當符合建築技術規則的規定。
- 不可以妨礙、毀壞防火避難設施、消防設備、防火構造物使用的區域。
- 不可以妨礙、毀壞保護民眾隱私權的設備。
- 前項規定的建築物室內裝修,由經過內政部登記許可的業者施工。
- 室內裝修業者應當經過內政部登記許可,依照業務範圍和責任辦理。
- 前三項的室內裝修申請審查許可,以及室內裝修業者資格、申請登記許可、業務範圍和責任,由內政部訂定。
當遭到民眾檢舉,各直轄市處理違建的方式如下。
- 台北市:民國84年以後的新違建即報即拆。
- 新北市:民國98年6月25以後的新違建優先拆除。
- 台南市:民國99年12月25日以後的新違建優先拆除。
- 台中市:民國100年4月以後的新違建即報即拆。
- 高雄市:民國100年4月2日以後的新違建即報即拆。
- 桃園市:桃園市違章建築處理要點所規定的優先拆除違建。
違建不只會被拆除,建築法還規定違法的屋主、業者,必須支付6-30萬元的罰金,因此投資房產最好依照程序申請裝修許可,不然結果將是貪小失大。
二、 申請室內裝修許可準備哪些文件?
每個縣市各有法規,申請室內裝修的條件不一樣,基本需要文件如下。
- 室內裝修申請書。
- 原建築物核准平面圖。
- 建築物權利證明文件。
- 室內裝修圖說,有位置圖、利面圖、平面圖、剖面圖等。
- 消防圖說。
- 直下層所有權人同意書,僅限台北、新北、桃園。
所有必要文件準備好後,就能找審查機構辦理許可證,根據建築物室內裝修管理辦法第6條,審查機構為內政部所認可,有設置審查人員,可負責室內裝修審核和業務檢查的直轄市建築公會、建築師公會辦事處、專業技術團體,等到完成裝修後,接下來是取得審查機構發下來的室內裝修合格證明,確定為合法施工的隔間房。
三、 投資隔間房怎麼試算報酬率?
買房投資隔間出租,這樣投資報酬率好嗎?民眾要先了解理財的基礎概念,純收益除以本金就是投資報酬率,計算結果的數字越大,等於越適合投入這個項目,不過報酬越好也代表風險上升,所以一定要保持謹慎。
不少人認為計算隔間套房的投資報酬率,公式是(租金收入-房貸利息)×12月÷總支出,不過不要忘記細節,總支出不只包含房屋價格,還有裝修費、家俱和設施費、房貸利息、待租期間的支出、其它開銷等,加起來才能正確算出買房的報酬率。
房產的投資報酬率通常在2%-6%之間,如果希望獲得更多利潤,買到好的出租地段非常重要,舉例來說,座落於台北學區的房子,屋主更有可能增加投資報酬率,如果是藉由增建隔間提高收入,房東最好注意,超過6間會被當作提供給某些人短期住宿的場所,變成由民眾使用的建築物,面積300平方公尺以上的房子,每2年申報公安檢查,不到300平方公尺則每4年申報,這也是一個注意事項。