地上權是指合法地使用別人土地的權利，在地面上營造建築物、工作用雜物、植物等，屬於用益物權的一種，用益物權是說妥善利用不動產的功能，來給自己增加收益，用地本身的所有權不被使用者持有，真正的所有者將物權讓出給其他人，藉此向對方收取應該支付的代價費用，不但讓不動產充分發揮它的效益，還幫助促進社會的經濟活動，比如小明擁有一塊用地，準備租借給小新興建一棟透天，於是把用益物權登記給他，小新雖然沒有所有權，仍然可以自由處置，新蓋建物看是要自住，還要留給租客住都沒問題。 地上權還可以往下分出不同種類嗎？ 民法規定分成普通和區分兩種，普通地上權是一般最常見的使用方式，使用他人所擁有用地的上、下面，坪數多大可使用範圍就有多大，民國99年之後才出現區分地上權，是從第一項衍生出來的，在他人的用地的上、下面設定固定範圍，只准許規定內空間使用，由於以前政府建造重要公共設施，總是用收購或徵收等方式取得所有權，可能變成公權力過度擴張，侵犯民眾的私有財產權，所以多設下一層障礙，不用到處徵收用地，只要劃分出某種程度的邊界，就能滿足完成捷運、鐵路等公共設施的需求，簡單來說，兩者雖然有著空間大小的差異，但是用途卻大同小異，都是以興造建物為主要目的。 什麼情況之下企業最適合運用地上權？ 除了重大公共建設之外，商業活動也很喜歡運用相同模式，由於在都市地區，大片空地是稀缺資源，對大部分企業來說，取得地上權是一個比較便捷的方法，不用額外買下所有權，有利於大量減少營業成本的花銷，尤其是大型商用大樓、娛樂區等，容易成為人潮聚集的熱門地點，不但有助於活絡地區商機，帶來的商業效益龐大，也讓地主樂意提供相關權利好賺取租金，比如2019年的信義行政中心標案，位於信義路5段上，附近就有101大樓、地上權廣場、世貿中心等，共有3家業者競爭投標，南山人壽保險開出權利金159.81億元得標，超出原本底價99.88億元，新增了60億元，每坪單價高達744.19萬元，取得時間長達50年，計畫建蓋商業辦公大樓，串連起南山廣場，營造優良的工作環境，被稱為地上權新地王。 地上權都是怎麼取得的？ 首先個人或法人要和土地所有者討論用途計畫，對方同意出租之後，才能設定登記物權轉移，雖然法律沒有強制規定使用年數，通常還是會保留一個約定時間，長短由當事人雙方自行決定，這段期限之內，租賃者將領有任意處分的權利，要讓渡、抵押、放棄相關權利都行得通，並且經營結果的利益都將歸他所有，但是作為使用的代價，需要固定付出一筆租金給出租者，如果沒有確實繳納，累積欠款長達二年，出租者可以自己撤回合約，註銷權利登記。 地上權住宅有什麼優勢和劣勢嗎？ 優勢是房價比較便宜： 因為不需要擁有所有權，只會動用到物權，通常價格會比一般住宅低廉2-3成，就算沒有自己的土地，還是可以住到相近的價位區間下，品質和外觀更優良的房子，享受周遭高水準的生活機能，並且不用繳交地價稅、增值稅等； 劣勢是住戶沒辦法持有地基： 只擁有住宅本身，用地所有權在開發商或地主手中，可能會設下50-70年的使用年限，期限一滿，房屋就要被開發商收回，拆掉地面上的建物，歸還地上權給地主，價值瞬間降為零，如果要用此類建物向銀行申請貸款，因為產權不算非常完備，貸款成數最高只放寬到6-7成，低於一般房貸行情，而且需要背負地租支出，等於是和開發商訂立一個長期合約，位於精華地段的話，租金自然是昂貴到驚人，從另一方面來說，沒有人保證未來價值一定一成不變，若是不動產的價格下降了，而屋主還要不停付出原本定好的租金，一直持續到合約結束，當然是比較有失公正的事。 地上權和使用權住宅是一樣的嗎？ 不一樣地上權可以被分割，另外轉讓過戶給其他人使用，像是要劃分出售或是貸款都是被允許的，雖然房子立基的地面不屬於屋主，但仍然持有建物所有權狀，由於售價比週邊建物低2-3成的關係，入手無負擔，但比一般房子更難脫手；使用權無法被分割，除了給自己利用之外，不能過戶給他人，而且沒有建物所有權，銀行不太可能同意申貸，售價更低，減少3-4成都有可能，在市面上不容易流通，以後如果想要賣出，困難程度將比前者來得高，價格也不可能盡如人意。房屋類型 地上權 使用權分割使用 可以 不可以持有產權 有房無地 無房無地建物所有權狀 有 沒有房價 一般房子的6-7成 一般房屋的5-6成貸款成數 最高6成 通過審核困難年限 50-70年需繳費用 地租、房屋稅轉賣難度 比一般房子難賣出 比地上權住宅難賣出銀行申貸方法 需要和開發商配合，無法自行決定申請，辦理完畢後再轉移回來地主缺錢想賣地，地上房屋所有權人的權益為何？ 土地繼承問題，當長輩過世後，地主大伯已經急著賣出資產，可是地上權是屋主小叔的，這時候屋主可以保留優先購買權，就算賣家已經事先跟其他人談好，還是要依照規定通知出售的消息，詢問屋主是否有願意承購，若在10天之內，遲遲沒有開價，就等於是放棄買地權利，賣家就可以順理成章地把土地轉移給買主，屋主可以選擇塗銷地上權，或是和地主討論怎麼分配收益，但還有另一種相反情況，就是地主發現用法出現差異，不符合當初讓渡權益所協商的用途，違反契約內容，想要強行售出，當雙方不能達成一致共識，就只能讓法官給予判決，透過司法途徑解決紛爭。 要如何辦理或塗銷登記地上權？ 雙方確認過需要履行的內容，完成簽訂契約之後，應該準備身分證、印鑑證明、登記申請書、設定地上權契約書、土地或建物所有權狀、位置勘測圖等文件，清楚填寫成立日期、登記原因、申請權利內容等資料，前往之前辦理不動產登記的地政事務所，再次針對地上權設定所有人，若是要註銷，則是要準備塗銷登記證明、他項權利證明書、法院判決書等，表明撤回相關權利。 相關土地案件故事：土地增貸應如何申辦? 持分土地貸款專案…

莊先生近年來做生意頗為順風順水，口袋裡累積了不少財富，想要替自己投資房產或是貸款，把財力轉換成有形的不動產，覺得這樣可以更安心地保障財產，流覽了一段時間之後，終於找到心目中理想中意的房子，但是屋主開出的價格1000萬超出預算，莊先生希望房仲能夠和屋主商量，用800萬元的價格買下，但房仲認為開太低，建議先出850萬元，如此一才有和屋主議價的空間，於是莊先生事先給付20萬元斡旋金，交給房仲讓他去談，經過三天後，房仲告知賣價把房價調降為960萬元賣出，莊先生覺得房子不值得這個價位，決定放棄可能成交的機會，另外跟房仲約好時間，取回買房失敗的斡旋金。 斡旋金究竟是什麼意思？ 買屋、賣屋都是人生中很重要的大事，尤其當購屋的人看上一個目標物，認為房價和自己心中的預算有落差，就會接洽屋主進行討論，訂定一個比較可以負擔的價位，希望買賣雙方同時達成皆大歡喜的交易，此時需要房仲在中間往來穿針引線，作為溝通調解的橋梁，房仲往往會說「下斡旋」，就是說買家要先拿得出一筆錢，證明自己買屋的意向是真心誠意的，屋主獲得一筆款項保證，才可能產生意願和買家協商價格，本來斡旋就包含調解、磋商的意思，透過提供現金來傳達自己的購買意圖，雙方先有這個基礎，才有辦法取得一致協議。 付斡旋金真的有用處嗎？法律上有保障嗎？ 當賣家同意對方所開出的房價之後，接下來就能收走議價保證金，轉移成購屋定金，直接當作給付一部分的買賣金額，一般來說，定下協議要伴隨著契約書簽訂，表示交易已經成立且有效，雖然目前議價金在法律上沒有明確規範，但賣家不能說反悔就反悔，隨便依照喜好撤銷交易，或是不滿意已經訂好的房價，任意更動，一但違反條款是要付出違約金的，另外合約內容還會說明議價天數，通常是3-7天，期限內沒辦法商討出一定共識，議價金沒有被賣家收取的話，可以取消訂定契約，若雙方的爭執無法私下自行解決，有可能上法庭交由司法判決處置爭議，所以下斡旋對買家來說也是另一種保障方式，保護購屋權利完整，不至於被出爾反爾的賣家繞地頭昏腦脹。 為什麼房仲總是喜歡提到斡旋金？ 議價金不但對買賣雙方有正面保障，對房仲而言，則是表示這個案子有處理的價值，所以很多時候會要求買家，提供一筆款項當作籌碼運用，幫助敲開議價大門的最低門檻，當房仲接受客戶委託，前往和賣家商談時，才不會被對方當成只是來胡亂喊價而直接拒絕，幫助提高成功機率，同事房仲需要確保，客戶是認真考慮想要買屋，而不是來隨便試水，以免房仲忙得焦頭爛額，努力達成業務目標之後，客戶又甩手不認，結果做了一場白工，浪費時間和人力。 只要想買房一定要拿出斡旋金嗎？斡旋金要高才容易買到嗎？ 不一定，買屋有很多種形式，議價金只是其中一種方法，買家看見十分喜歡的房子，希望先下手為強，不被其他人捷足先登的時候，率先向賣家提出一筆金額，表明自己完成這筆交易的誠意，這就是下斡旋，如果不想要委託房仲辦理，也可以自己預付訂金，保留預售屋的購買權利，等到房子一正式開賣，補足扣掉訂金之後剩餘的總價，那麼就能名正言順地完成買賣了，通常額度會在10萬元左右，或是房子售價的2%，最高不超過5%，並不是說金額越高，就能獲得買屋的保證，畢竟賣家最終是看出價的高低決定要不要售出，如果雙方都能獲得一個令人滿意的價位，就算沒有超高額協調金，還是能夠順利完成交易。 如果反悔的話有可能拿回斡旋金嗎？ 可以的，如果因為某些因素，買家改變主意不想買屋，賣家也還沒正式答應要出售，應該在明定的委託時間到期之前，盡快告知對方取消交易，然後取回暫時交給仲介保管的議價金，契約尚未成立的話，這筆款項不會被送往賣家手中，可以隨時撤回議價而不會面臨懲罰，但若是簽了契約，賣家已經收下了議價金，等於轉變成為購屋訂金，又臨時不想履行合約內容的義務，放棄買屋，將被視同為毀約，而讓定金遭到全部沒收，拿不回來，更嚴重還有可能吃上官司，所以一定要事先做好功課，審慎考慮再思索是否需要下斡旋。 為什麼又有要約書出現？要約書是什麼？ 有些人對於還沒談妥房價，也不確定是否能順利買到房子，就要先掏出一筆錢，心理會稍微覺得牴觸，如果真的不願意下斡旋，也可以改為採用買賣要約書的方式，要約書全稱為要約承諾書，是內政部正式發布的不動產委託銷售範本，書面提出接洽意願，記載了另外請求的底價等內容，並且請來房仲居中協調，賣家同意房價的話，雙方就可以完成簽約，等同於發生契約書的效力，不能任意反悔取消買屋，要約書不需要付出議價金，但是違約要付出的賠償比較貴一點，大約收取房價的3%，因此買家沒有履行合約內容，賣家是可以依法收取高額罰款的，有意協商房價的人，應該考慮清楚其中的優缺點，選擇較能接受的方法，以免過程中搖擺不定又後悔，不但造成賣家和仲介的困擾，也讓自己損失一筆現金。 斡旋金和要約書之間有什麼不同嗎？ 二者的性質和功用相似，都是為了因應買屋議價的需求而產生，也同時有法律上的保障，一旦只要契約生效，雙方就應該根據內容完成交易，途中毀約要背負起賠償責任，但是在協商辦法、規定期限、罰款等方面有細微的差異。斡旋金 要約書協商辦法 10萬左右或出價2%的金額 文書呈現簽約文件 斡旋金契約書 不動產委託銷售契約書協商期限 3-7天 通常是3天賠償金 10萬左右或出價2%的金額 出價3%的金額議價成立 斡旋金轉定金 付出訂金選擇斡旋金或要約書有什麼限制嗎？ 由於下斡旋的紛爭時常出現，雙方往往各執一詞，內政部要求業者必須告知議價，有斡旋金和要約書兩種方式，以書面文字解釋兩者之間的關係和用法，不得隱瞞其中的差異，如果只收議價金，卻沒有讓買屋者知道自己的選擇權，有違反公平交易法第24條規定的疑慮，因此買家應當知道，要如何協商是可以自由決定的。 斡旋金有什麼地方要注意嗎？…

好不容易存到錢，經過層層難關，你將所有積蓄投入，將所有心力都放在對未來的想像與期許，買了一間夢想房屋，但後續才是真正需要考驗你耐心的事。一間屋子除了價格合理，需要好的地段、建商、建材、安全係數，內部更需要令人舒適的裝潢與風格，除了要能凸顯屋主的氣質外，更要讓人住得舒適又開心，所以買房前，你需要注意的是房子本身的品質與價值；買房後，你需要的是找對好的設計師與裝潢師傅，最後將家具進駐後，這間夢想小屋才算是大功告成! 買房裝潢分成幾個派別…