購屋祕笈系列-貸款未來式-違建篇
現在房價越來越高，很多人買房都希望「一次買到位」！
尤其中古屋市場選擇多、總價相對低，因此成了不少自住族的首選。
不過購置中古屋除了要注意漏水、壁癌、風水問題之外，
還有一個很多人最容易忽略的重點－那就是「違建」。
有些違章建築，看起來只是多一個陽台、多一間房間，
但實際上卻可能影響居住安全、房屋價值，甚至讓銀行降低房貸成數。
更麻煩的是，有些人買房後才發現是違建，不但被檢舉拆除，還可能影響未來轉賣與二胎房貸申請。
這篇文章帶你了解：什麼是違建？
哪些違建最常見？違建會影響房貸嗎？買中古屋時又該怎麼避開違建問題？
什麼是違建？先搞懂違章建築的意思
所謂「違建」，全名叫做違章建築，意思是：
建物沒有依照合法建築執照興建，或是後續加蓋、改建超出原本核准範圍。
簡單來說，就是「實際房屋狀況」跟政府原本核准的不一樣。
例如：
- 頂樓多蓋鐵皮屋
- 陽台外推
- 露台增建
- 騎樓封起來
- 空地加蓋廚房
- 農地蓋工廠
這些都很可能屬於違建。
然而很多人以為「大家都有蓋」就代表合法，但其實不是。
只是有些違建還沒被檢舉、還沒被排拆而已。
透天厝頂樓鐵皮加蓋
違建有哪幾種類型？
根據法律規定，違建大致可分成兩種：
1. 程序違建
意思是房屋本身其實符合規定，但因為程序沒完成，例如：
- 沒有申請建照
- 沒完成使照
- 文件不齊全
這類違建有機會補件合法化。
2. 實質違建
這類就比較麻煩！因為本身已經違反建築法規，例如：
- 超過容積率
- 非法增建
- 農地違規使用
- 防火巷加蓋
- 屋頂違法加蓋
通常較容易面臨拆除風險。
台灣常見的違建有哪些？
其實很多人每天都住在違建裡，只是自己不知道。
以下幾種，在中古屋市場非常常見：
【頂樓加蓋】
這是台灣最常見的違建之一。
很多公寓頂樓會加蓋鐵皮屋出租，或改成套房增加坪數。
但這類空間大多沒有合法建照。
問題在於：
- 夏天超熱
- 漏水機率高
- 火災逃生困難
- 容易被檢舉
而且銀行通常不會把頂加坪數算進正式鑑價。
【陽台外推】
很多人為了增加室內空間，會把陽台打掉併入客廳或房間。
雖然看起來空間變大，但其實已經改變原本建築用途。
更重要的是：
陽台原本具有逃生、防火功能，一旦外推，安全性也會受到影響。
【騎樓封閉】
不少一樓店面或住家，會把騎樓直接封起來變成室內空間。
但騎樓本來屬於公共通行空間，封閉後通常就屬違建。
【法定空地加蓋】
有些透天厝旁邊空地，會再加蓋：
- 廚房
- 儲藏室
- 車庫
- 神明廳
這類也常是違建。
【樓中樓夾層】
有些挑高住宅會自行加夾層。
但如果沒有合法申請，也可能屬於違章建築。
為什麼違建問題不能忽略？
很多人看房時，只在意：
- 裝潢漂不漂亮
- 空間大不大
- 總價划不划算
卻忽略違建背後的風險。
1. 有被拆除風險
違建可能不會被拆，但不保證一定不會被拆！
只要被檢舉，政府就可能依法處理。
尤其以下情況：
- 影響公共安全
- 妨礙逃生
- 新增大型違建
- 防火巷違建
都有可能優先拆除。
2. 火災風險更高
很多重大火災，其實都跟違建有關。
尤其：
- 頂樓加蓋
- 防火巷封閉
- 鐵窗封死
都會讓逃生變得困難！
所以買房不能只看便宜，更要看安全性。
3. 房價可能被高估
有些屋主會把違建坪數一起算進售價。
例如：明明權狀30坪，但實際用了45坪。
買家如果沒仔細看，很容易以為自己買得划算，實際上卻是花錢買違建。
違建會影響房貸嗎？
會，而且影響比很多人想像的大。
銀行最在意的是：這間房子未來能不能順利轉手、法拍。
如果房屋有違建問題，銀行就會擔心：
- 未來可能被拆除
- 市場接受度低
- 房價下跌
- 法拍價值降低
因此常見情況有：
- 房貸成數下降
- 利率變高
- 估價被壓低
- 嚴重者直接拒貸
違建申請二胎房貸影響更明顯？
如果之後有資金需求，想申請二胎房貸，違建也會影響核貸。
因為二胎房貸本來風險就比一般房貸高。
若房屋本身又有違建問題，很多銀行會更保守。
可能出現：
- 額度降低
- 利率提高
- 不承作
尤其嚴重違建、被列管的物件，更容易影響二胎房貸申請。
違建可以申請龐德隆二胎房貸嗎？
答案是：可以！但必須有保存登記。
如果是未保存登記的房屋，等於沒有權狀。
沒有權狀等於，無法設定房屋抵押權。
但如果是鐵皮加蓋呢？銀行不喜歡，在我們這反而是加分項！
銀行評估保守，不把鐵皮加蓋的部分算入成數，但是！
龐德隆是專業鑑價團隊組成，知道某些元素，往往不是這麼簡單。
或許你的鐵皮加蓋，反而會增加貸款額度！
如果好奇我們是怎麼評估的，歡迎來電免費諮詢喔！
怎麼知道房子是不是違建？
1. 查看不動產說明書
合法仲介通常都要提供：
- 建物謄本
- 平面圖
- 不動產說明書
裡面會記載：是否有增建、加蓋、未保存登記的部分
2. 比對權狀坪數
如果實際空間比權狀大很多，就要提高警覺。
尤其：多一個房間/多一層空間/多一大片鐵皮等，
都可能是違建。
3. 實際現場觀察
很多違建其實用肉眼就看得出來。
例如：
- 鐵皮加蓋
- 不自然的隔間
- 外推窗戶
- 奇怪夾層
都要特別注意。
4. 上政府網站查詢
不少縣市政府都有違建查詢系統。
買房前花幾分鐘查一下，可能就能避掉大麻煩。
已經買到違建怎麼辦？
如果已經買了，也不用太恐慌。
先確認：
- 是否已被列管
- 是否有拆除通知
- 是否影響安全
- 是否影響貸款
有些老違建雖然存在多年，但未必會立即拆除。
不過如果涉及公共安全問題，還是建議及早處理。
買中古屋前，一定要注意違建問題
很多人買房只看價格。但真正住進去後才發現：
- 貸款不好辦
- 房子不好賣
- 容易被檢舉
- 修繕成本高
最後反而花更多錢。
尤其現在銀行對中古屋、違建、屋況問題越來越重視，未來若要申請房貸、增貸、二胎房貸，都可能受到影響。
所以買房前，多看、多問、多查，真的非常重要。
畢竟房子不是買一天，而是要住很多年。
