辦房貸房屋所有權人與借款人不同有關係嗎?

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在申請房貸時,偶爾也會有房屋所有權人與借款人不同的情形,那就會有人好奇,這樣是可行的嗎?其實是可以的,但是在這種情況下,就會有些需要注意的事項。在台灣你經常可以看到父母貸款買房給子女,這時候房屋的所有權人為子女,借款人為父母,所以借款人與所有權人不同的情形經常有。

借款可以不同人,但是必須為親戚

在法律上並無規定,借款人一定要是房屋的所有權人,因此不同人申貸是可以的,但是卻也並非任何人都能辦理,借款人與所有權人的關係必須為配偶、直系血親,且借款人的年齡必須為20歲以上,65歲以下,且在申貸的同時房屋所有權人須擔任保人。

誰來當貸款的人?如果所有權人要賣房子怎麼辦?

如果申請房貸的人與屋主並非同一人,那麼誰更適合成為申貸者呢?舉例來說,如果夫妻兩人打算買房,但是房屋在妻子名下,那該由誰的名義來申請貸款呢?

這就要看個人條件了。申請房貸的首要考量,就是取得高成數、低利率的方案,方案越優惠,還款壓力越低,因此要想取得優惠方案,當然得選條件好的借款人,如與銀行往來交易紀錄良好,信用評分佳,有穩定的收入,名下無其他房產者,抑或是有公教身分、上市櫃公司、專業人士(醫生、律師等),擁有這些條件的重點,就是取得銀行的信任,銀行認定借貸風險越低的客戶,申貸優惠就越高喔!

萬一在貸款期間,屋主在借款人不知情的情況下,將房屋售出,有可能會產生糾紛,因此借款人可以在申貸的同時辦理預告登記,一旦有了預告登記,屋主就不得對房屋進行任意處置,如買賣、抵押、出租等行為,以上皆需經過借款人的同意才行。

申請房貸 屋主需為保人

雖然房貸並不一定需要保人,但是當借款人與所有權人不同時,所有權人就一定要成為擔保人,房貸才能通過審核,畢竟未來當借款人因故無法正常還款時,房屋的所有權人可以置身事外,藉由撤銷抵押權設定,讓銀行無法取回貸款,因此所有權人一定要成為保人,否則銀行不會承辦的。

不同人申貸就一定是贈與嗎?

會出現不同人申貸的情形,大多發生在父母買房給子女,或是夫妻替對方買房等,但也是有非贈與的情形發生,可如果你少簽一項文件,就有可能被認定為贈與,是需要繳贈與稅的。
若是在非贈與的情況下,有借款人與所有權人不同的情形,那麼在申請之前,要先簽立「不動產借名登記契約」,就可算成借名登記,不過要記得將以下資料明細保留,作為證明:不動產買賣契約、所有權狀、繳稅單據、房貸繳款明細等。

不過除此之外,要記得所有權人跟借款人的收入不得差距過大,否則銀行可能會認為所有權人無能力負擔房貸,會被視同贈與。

如果是合資買房,記得簽立契約

如果借款人並非所有人的情況,是因為兩人合資購屋的話,建議事先簽立合資購屋契約,並且詳細的列出合資人、出資金額、未來轉售分配情形、稅額分攤、獲利分配情形等信息,並且需要有公正的第三方做見證人,藉此保障合約的效力。

小心房地合一稅

如果是父母為子女買房,之後卻想將房屋出售的話,要注意房屋是否符合房地合一稅的自住房屋條件,因為如果不符合,就需要課最高45%的稅率。

  • 自住房屋的課稅條件須符合購屋後6年以上的期限:
  • 沒有出租或營業使用。
  • 沒有用過自住房地租稅優惠。
  • 設籍該房屋並且居住達6年以上。

以上呢就是所有權人與借款人不同時,需要注意的事項,若你還有更多問題,也可以撥打免費專線問問龐德隆專員喔!

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