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申請房貸可以事先計畫,想辦法爭取較低的房貸利率、較高的額度,公教貸款幫助未來順利還款,不出差錯,下面就提供5個建議給你參考。
房貸成功貸好,隱藏哪些秘訣?
一、看房前重新計算手頭的資金
計算個人負擔能力時,先掌握3個大方向,有了這些基本認知,然後再選出可承擔的房子,做為推動計畫的開始,如果忽略這些大方向,購買的房屋總價太高將導致困境,成為債務下的房奴。
- 最少準備3成自備款。
- 每月房貸繳納金額約是薪資的1/3,最高不超過1/2。
- 金額100萬元,採20年分期償還,根據現在的利率行情,每月需繳納5000元。
二、低利率的穩固保證就是擁有公教貸款身分
自己或配偶若是公教人員身分,在中央及地方各機關、公立學校、公營事業機構編制內工作,就是最好的條件,符合申請公教貸款優惠的資格,像是築巢優利貸-全國公教員工房屋貸款,利率非常便宜,甚至比青年安心成家購屋優惠貸款更省錢。
行政院推出的築巢優利貸,由台銀和中信銀獲得民國111-113年的辦理權,放款額度基本上是銀行評估審批,利率則是中華郵政2年期定儲機動利率,加碼0.465%計息,目前是1.310%,還款期限分別是台銀的30年、中信銀的35年,而寬限期則是5年,雖然該方案未限制首購,但買第二間房子,貸款成數不得超過6成,且借款人或配偶的房子,只能以第一順 由建商和房仲業者介紹銀行拉高成數
有些人比較倒楣,申請政府的首購貸款時,名額卻已用完,這時可以多問別家銀行,有沒有其他優惠方案,現在利率還不至於太高,申請一般購屋貸款,即使成本較高一些,也不會拉開太大差距,如果你是買自用住宅,希望貸款拿到高成數,從建商、房仲業者下手,是一個可行的方式,他們有經常合作的銀行,加上大量出售整批房屋,銀行也非常了解建案,取得高成數的機會大,比找不熟悉的銀行好。
假如試過以上方式後,仍然未達當初的目標,建議主動找銀行商量,請專員評估房屋價值,以仔細比較的態度尋找,挑出對自己有利且願意合作的承辦方,大多數房貸提供的成數,最高到購屋總價7成,但信用條件良好、房子是熱門物件,取得7.5成、8成的機會不小,已經算高了。
四、切勿依賴寬限期,可能變成自取滅亡
房貸有各種各樣的還款方式,在一段時間內不用付本金,只要還利息,減少每月繳交的金額,這種方式就是寬限期,金融機構所允許的彈性做法,很多首購族申請房貸,通常會要求寬限期,覺得寬限期長,幫助更大,不過不一定如此,曾有人貸款1400萬元,算下來每月還7萬元,然而他使用了相當長的寬限期,每月只要負擔2萬元,快樂時光結束後,每月金額提高到近9萬元,結果飽受壓力,如果寬限期沒付的錢,可以投入理財投資,那就適合使用,不然還是按照原計畫每期償還,也能提早適應背房貸的支出。
五、成功核貸後,別忘記定期和銀行聯絡
大部分人完成貸款後,會把錢匯進帳戶裡,每月時間到自動扣款,然後就毫無瓜葛,十幾年來始終如一,有時候銀行會寄對帳單、利率調整通知,並在報稅日之前送出房屋貸款繳息清單,給客戶申報抵扣所得稅。
掌握狀況是保護權益的捷徑,不用怕和銀行多接觸,一直保持距離的互動,對自己反而有害無益,這是因為房貸利率會調整,而銀行不一定告知利率變動,尤其利率下修時,修改步調更緩慢,大部分銀行每3個月調整一次利率,如果每月按時償還,維持信用正常,最好3個月就要打一次電話清楚,例如房貸利率目前多少;最近新聞報導利率下調,什麼時候要調整;我的同事在某間機構的利率只有多少,為什麼我拿到的比較高,講得有道理的話,多往來一定能大幅提升你的權益保障。
銀行自己開辦公教貸款房貸嗎?
公教分身非常好用,除了政府的築巢優利貸,公務人員因為財力穩固,有些銀行也推出相關方案,招攬公教人員成為客戶,例如彰化銀的公教人員房屋貸款、土銀的公教人員優惠房貸、台新銀的公教巢好貸等,都給予特別優惠,但申請公教貸款方案,一定會嚴格要求收入證明、信用評分,即使財務能力良好,若信用有瑕疵,導致評分太低,也很難降低利率,甚至申請遭到退件,所以想善用這些方案,務必注意自己的條件。