固定利率和機動利率不同嗎?如何選房貸計息方式?

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不論是買房或是借錢申請的貸款,利率都是計算成本的一個重要部分,直接決定你以後每月繳多少利息,使用不同的計算方式,利率當然也會改變,但是不少人連怎麼計算都是一頭霧水,下面就來介紹銀行固定機動利率方案,申請房貸時怎麼做出最適合的決定。

哪些是房貸常用的計息方式?

根據是否隨著環境浮動,房貸利率可區分為固定和機動兩類,由於銀行定存利率依照央行政策調整,使的利率有前後不同變化。

  • 固定利率:貸款期間不跟隨市場行情改變,央行政策和使用利率無關。
  • 機動利率:根據央行升息或降息來進行加減,由市場行情決定適用利率。

固定利率的房貸支出金額不會改變,若採用機動利息計算利息,支出金額就有時高時低的差別,以往銀行房貸產品大多採用機動利率,沒有多元化的選項提供給申請人比較,但隨著金融業越來越發達,現在房貸方案轉變為多種多樣,申請人可挑選固定或機動利率,減少可能額外增加的利息。

房貸使用固定利率或是機動利率?

固定利率不受央行影響,代表升息時不會跟著調高,不用負擔增加的利息支出,相對的降息時也不會跟著調低,無法享受利息減少的福利,機動利率則是完全按照市場水準起伏變化,升息便增加支出,降息便減少支出,如果未來利率行情沒有太大起伏,或是可能繼續下降,建議民眾考慮使用機動利率計算利息,避免付出額外的成本,如果目前利率位於低位,預計未來將繼續上升超過2%,可以先透過固定利率緊握低利,取得低利維持不變的有利形勢,房貸支出才不會直直漲。

房貸利率有哪些組成方式?

大致上可分成固定式、一段式、分段式三種,固定式是單純採用一個不變的利率,一段式以指標利率為主,加上固定加碼利率,不分區段計算貸款期間的利息,分段式以指標利率為主,加上先低後高的加碼利率,不同階段各使用一套加碼利率計息。

  • 固定式利率:依照合約規定採用同一利率,特色是利率不變、不能表現市場行情、願意辦理的銀行不多,不用擔心收入的家庭、認為通膨和升息影響大的人、預算不足且想拉長還款時間的購屋族,皆適合申請辦理。
  • 一段式利率:指標利率會變動,加碼利率在貸款期間保持不變,特色是隨著央行政策調整、反映市場行情、前期負擔沉重到後期減緩,受薪族群、首購族、自住需求的購屋族,皆適合申請辦理。
  • 分段式利率:指標利率會變動,加碼利率則區分為2、3個階段,通常第1段最少,後面再根據分段往上增加,特色是隨著央行政策調整、反映市場行情、升息時還款負擔變大,投資理財客戶、短期換屋族、初期經濟狀況不佳的首購族,皆適合申請辦理。

計算利率避免那些狀況?

由於貸款市場競爭者眾多,部分金融機構開始辦理固定利率的房貸方案,希望牢牢吸引消費者的目光,通常銀行辦理的房貸方案,大都是以前1、2年的低利作為主要宣傳,不然就是前期才提供固定利率,消費者一看到超低優惠,很容易一下子上鉤,沒有檢查合約的規定事項,例如限制綁約3年、後期計息方式等。

消費者不但要小心合約裡面的文字敘述,記得檢查低利優惠和固定利率的使用期限,當這段時間結束後,是否另外出現其他利率,或是換一個方法計算,一些方案是改用機動利率,加上分段式計算利息,因此消費者一定要仔細閱覽,
不放過任何事項。

哪些注意事項和房貸利率有關?

目前銀行房貸產品依然以機動利率為主,申請貸款之前,先了解利率可能產生的風險,確保平安順利還清債務。

小心升息造成支出增加

機動利率基本上以指標利率為標準計算,指標利率又跟著央行政策變動,一旦央行調升利率,指標利率就會上升,提高房貸衍生利息支出,2022年央行升息之前,利率一度降到史上最低的1.31%,不過升息之後,借款人將面臨更加沉重的負擔。

寬限期能不用就不用

貸款期間內的某幾年內,可以不用償還本金,只要繳納利息即可,這段時間就是寬限期,幫助借款人大幅減輕還款壓力,寬限期結束後繼續分期償還本金和利息,不過因為剩餘本金要在期限內清償,也會導致未來每月繳納更多金額,另一方面也是讓負擔加重,所以建議非必要不要使用。

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