不動產 - 龐德隆不動產融資：二胎房貸、房屋增貸與免費房屋鑑價服務

不動產是指土地和附著物，包含土地、房屋、道路、農作物等，以及可以自由移轉的權利，幾乎土地上面所有的相關產物都在範圍之內，細分能分成辦公大樓、商場等商業不動產；遊樂園、渡假村等休閒不動產；廠房、廠辦等工業不動產。

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房產轉讓給子女如何最划算？稅費省最多的5種方式

2024/11/27

在許多家庭中，將房產轉讓給下一代是規劃資產傳承的重要一步，不過房產過戶給子女的過程中，稅務處理至關重要，選擇適合的方式可以有效減少稅費支出，節省家庭資產，整理三種房產轉讓方式買賣、贈與和繼承，這些方式的稅務差異及節稅重點，幫助您做出合適的財務決策。房產過戶的三種主要方式在將房產轉讓給子女的過程中，主要有三種選擇：買賣、贈與和繼承，每種方式對稅務的影響不同，適合的方式也取決於您對資產的管理需求。 …

央行出手後的房價走勢與入市良機

2024/11/14

隨著央行接連出手進行信用管制政策，房市逐…

Comprehensive upgrade of real estate speculation policies

高房價即將終結？打炒房政策全面升級！懶人包一次看

2024/10/15

日前在國慶演講中，現任總統承諾會實現「居住正義」，讓打炒房政策加速，在明確指出面對高房價會對民眾帶來生活壓力，即使可能會得罪某些特定團體，政府仍會全力加快效率，並強調將擴大對租屋族群的照顧。財政部隨後響應，強調透過四項具體措施，從房地稅制到租屋族照顧，力求讓居住問題獲得改善，並希望借此達到目標。四項具體措施這幾年政府一直致力於打炒房，早早祭出各種抑制房價政策，然而從目前的成果來看，不僅沒有獲得有效改善，房價更是肉眼可見的瘋狂上漲，因此除了以往已推行的政策外，如今又新增了哪些具體措施呢？房地合一稅2.0 為防止短期炒作的投機行為，於2016年起開始實施的房地合一稅，在2021年7月進一步推行2.0版本，將原本針對持有不動產1年內出售45%的高稅率延長至2年內，而原本2年內出售35%稅率延長至5年內，此外預售屋交易也會納入課稅的範圍。以此打擊短期炒作，避免房屋在短時間內透過多次交易，造成房價上升。健全租賃市場…

買不起也租不起！為什麼打房政策無法讓房市有效降溫？

2024/10/08

政府近幾年來積極推動「居住正義」，實施了多項打炒房政策，目的是想要解決房價居高不下的問題，但我們看到的結果是，房價不降反高，讓民眾是「買不起」更「租不起」房子。那根本問題在哪？據專家說明，表示政府推出的抑制房價政策制定與實際情形脫節，導致無法真正解決核心問題。房市問題難解…

囤房稅2.0投資客稅負激增拋售潮會爆發嗎？

2024/09/17

今年正式實施囤房稅2.0，將在114年5月正式徵稅，囤房稅主旨在打擊房地產的投機行為，尤其是有多房的投資客，根據財政部數據顯示，全國的囤房族共有56萬多人，可見囤房情形嚴重，一旦開始徵稅，是否將引發拋售潮？囤房族大增！房市面臨囤房稅2.0挑戰囤房稅2.0的推出是否會導致房市出現拋售潮？成為房市熱門話題，特別是台中市作為全國囤房數第二多城市，共有6.6萬多名囤房者，這一稅制改革對當地房市的影響更值得關注。截至今年6月底，根據財政部統計，全國囤房族以新北市最多，共有8.6萬多人，台中市排名第二，這些囤房族主要以囤有1到2戶為主，其中囤房1戶的人數明顯增加，而囤有3戶以上的人數稍微減少。以台中市為例，去年非自住房屋持有人達到6.6萬多人，較前年增加了1,013人，其中囤1到2戶者增加了1,186人，而囤3戶以上者減少173人。稅制改革，拋售潮會來臨嗎？台中市房市的表現與囤房稅舊制有一定關聯，台中市早在前年7月實施地方版的囤房稅，因此今年全國囤房稅2.0上路，對台中的影響相對較小，這也解釋了為什麼台中的囤房族數量不減反增，由於囤1到2房者受到的影響不大，持有房屋的人沒有顯著釋出房屋的動機，也使得台中的小戶囤房族持續增加。多戶持有人將面臨哪些稅負增加？囤房稅2.0的實施主要針對持有多戶非自住房屋的投資者，隨著持有房屋數量的增加而提升稅率，根據新稅制規定，全國擁有1戶自住者稅率為1%，擁有2到3戶自住者稅率1.2%。非自住房屋根據囤房數量不同，分為4個課稅級別：房屋數量課稅級別2戶以下3.2%3-4戶3.8%5-6戶4.2%7戶以上4.8% 拋售潮不大可能出現，房價不會因此大跌據房產專家觀察，囤房大戶早就已經針對政府的政策做出了應對，多數的多房投資客已經提前盤點資產進行調整，因此市場上不太可能出現大規模的拋售現象，價格下跌的情況也不太可能會發生。…

央行「房市緊箍咒」面對房市要持穩還是再出重拳？

2024/08/26

央行對房市的管控早在2010年，主要通過提高房貸利率和降低貸款成數等方式，試圖冷卻房市，隨著時間推移，央行逐步擴大了炒房政策工具範圍，不僅是房貸利率和貸款成數的調整，還有存款準備率的上調和針對特定地區的針對性措施。調降貸款成數依舊無效？在今年6月上季的理監事會中，央行對房市不僅推出第六波房市管制措施，還將六都和新竹縣市等的第二戶房貸成數，由原來的７成下調至６成並取消寬限期，並同時調升存款準備率1碼(0.25個百分點)，這一系列措施明顯是針對過熱的房市，試圖通過加強管制來穩定市場。但此舉彷彿並未影響購屋熱潮。三大指標左右房市政策應對 9月的第3季理監事會議是否會進一步加碼打炒房，將取決於三項關鍵指標：房貸餘額年增率、不動產貸款集中度、銀行對第二戶購屋貸款的撥款金額。針對即將召開的理監事會，央行已經備妥三套應對方案。第一種情境，如果聯準會在9月降息，而國內房市未見過熱跡象，則央行將維持現行管制措施不變，並密切監控政策執行效果。第二種情境，儘管房市火熱，但仍處於可控制狀態，央行將維持現行管制措施，但可能會調升存款準備率以緊縮市場資金。 …

囤房稅2.0將於7月上路懶人包一次看！改了哪些規則、將給房市帶來衝擊？

2024/08/15

12月19日《囤房稅2.0》正式三讀通過，自去年7月行政院提出修法「房屋稅差別稅率2.0」後半年，終於生出了新的囤房稅，並於今年7月正式上路，明年5月將正式徵收。那麼這次修法有哪些新規定呢？會對哪些人造成影響？未來會對房市帶來衝擊嗎？讓我們來一探究竟！什麼是囤房稅？在討論囤房稅2.0之前，我們先來了解囤房稅到底是哪種稅？其主要針對的對象是名下有多間房產的人，意思是名下除了一棟自住的房屋外，至少還有1棟以上的房屋，可能空置或出租中。囤房稅的目的在於，控制持有多間房屋的人數，避免單一人名下有過多房產，使得房屋都集中在同一人手中，以免造成房價失衡，對經濟造成不利影響。房屋集權會可能會發生什麼事？當房屋都握在少部分人手中，很可能會發生房價炒作、租金價格上漲等壟斷行為，因此造成經濟蕭條，貧富差距擴大等。現行的囤房稅規定目前的稅率依照各縣市規定，從1.5%－3.6%不等，採差別稅率與累進稅率兩種。差別稅率只針對房屋的類別課徵不同的稅率，例如自住房屋課1.2%的囤房稅，而非自住的房屋課1.5%的囤房稅，而且不論非自住的房屋有幾間，一律課1.5%。累進稅率主要針對房屋數量進行課稅，因此持有的房屋愈多，稅率越高，並且依照各縣市的規定，有級距上的差異，而這也是實質意義上真正的囤房稅。例如：雙北市規定：2戶以下每戶稅率2.4%；3戶以上每戶稅率3.6%。桃園市/新竹縣市規定：5戶以下每戶稅率2.4%；6戶以上每戶稅率3.6%。台中市規定：4戶以下每戶稅率2.4%；5戶以上每戶稅率3.6%。台南市規定：1戶囤房稅率1.5%；3戶內1.8%；5戶內2.4%；6戶以上3.6%。高雄市規定：3戶以下每戶稅率2.4%；4戶以上每戶稅率3.6%。屏東縣規定：2戶以下每戶稅率1.5%；3戶以上每戶稅率3%。囤房稅2.0改了些什麼？主要改動三個大方向，分別是「全國歸戶、強制累進、稅率上升」。「全國歸戶」指的是名下持有的房產，全國不超過3戶則享有自住稅率，但若累計超過3戶，每超過一戶就得課徵囤房稅。以前的規定是單一縣市不超過3戶即可採自住稅率，也就是說你可能在新北有2戶、台中有2戶、高雄有2戶，皆可採自住稅率，但全國歸戶後，所有名下房屋只要超過3戶，不論縣市都得課稅！「強制累進稅率」是指原先的規定並不強制各縣市需要訂定差別稅率，因此導致有些地區的房產就算持有再多戶，也僅收1.5%稅率。但新的規定則強制每個縣市皆須訂定差別稅率，持房越多者，所需面對的稅率越高！「稅率上升」原先的稅率為1.5%－3.6%，但新制上路後，稅率將調整為2%－4.8%，而自住稅率的部分，若符合依定金額以下的房屋，則從原來的1.2%調整為1%。除了以上改動外，還將「按月課徵」改成了「按年課徵」以每年2月底為納稅義務基準日。分組進行制…

什麼叫做存摺貸款呢？會不會很難通過申請？有哪些應該留意的訣竅？

2024/07/30

貸款的手法五花八門，原來存摺也能夠拿來借出一筆錢嗎？存摺上面紀錄著個人的財務狀況，可以作為擔保品來從事抵押借款，接洽民間金融機構申請相關方案。有些人可能會有疑慮，認為一本短小的簿子不足以擁有抵押的價值，但是存簿留有薪轉證明，或是另外附上勞保證明，便能透過申貸人個人的信用狀況，辦理非常便利、迅速的的信用借貸。什麼時候需要用到存摺貸款呢？申貸人臨時急著用錢，比如短期週轉、醫療費用的支出、投資金融產品、處理意外狀況等等，但是沒有其他資產可以提供抵押借款，或是名下的不動產已經申辦過借貸，剩下能夠再借來現金的空間不多，若是需要的額度不算非常龐大的話，可以思考利用民間公司的各種途徑，通過申請的門檻低，容易核貸且不拖泥帶水，只要符合最基本的條件，抵押存簿便能輕輕鬆鬆獲得現成的款項。申請存摺貸款有什麼要求嗎？存簿裡面會顯示申貸人的存款，以及每月固定的薪資，在任何時候都能作為收入證明使用，也因此得以藉此辦理信貸，所以一定需要薪轉紀錄，才有辦法進入下一步的審理程序，若是加上勞保證明，則過件機率將大大提升，提交案件申請時，薪轉或勞保必須選擇其一，是最為根本的辦理條件。如何計算存摺貸款的利率？存簿不像不動產借貸一樣，提供實際的抵押品來衡量價值，像是房屋、土地、汽車、機車等，在市面有定額的標價可出售，轉手賣出的難度不高，低風險隨之而來便是低利率，存簿比較類似於信貸，屬於無擔保品的借款，因此利率通常較高，也許是所有貸款方式之中最高的！低至1%起，高至10%、20%也是大有人在，在這種情況下，申貸人的負擔自然比較沉重，因此最好是以小額借貸為主，用於短時間的週轉急用，才不會每個月被利息壓得煩惱重重，甚至可能還不出來而被追繳！承辦公司應該保管存摺與提款卡嗎？因為申貸人可能信用評分有瑕疵、負債比過高、留下遲繳紀錄等問題，無法在銀行申貸，加上無法提供實際的擔保品，整體來說具有較高的風險，為了保障債權人的權益，存簿、提款卡要暫時存放在承作公司那邊，並且在合約中註明保管條款，表示雙方確實達成共識，作為申貸人如期還款的保證，但是保持信譽的公司不會隨意亂用保存的個人證件，或是寄出到其他地方進行他用。只是此舉風險非常大，一般人很難去辨別此機構的好壞，或者是否為非法的公司，因此即使再怎麼急用，依舊不要輕易嘗試存摺貸款，尤其提款卡千萬要自己存好。如果公司要求先收取存摺，應該寄出去嗎？一般來說，只有核准案件並且完成簽約，才會要求申貸人給出必要文件，並且約出來當面核對，確認完所有事項才收下存簿、提款卡，因此當有民間機構提出不合理的要求，應該保持一定的警覺心，千萬不要一時疏忽大意，交出個人重要資料，除此之外，要求事前繳交保證金等其他費用，也是容易引起疑慮的事項。所以對方如果要求以寄送的方式交付證件，千萬不要這樣做！一定要與對方簽訂合約，卻保個人資料不會遭到其他人盜用，並留有合約書一式兩份，以此當身分被盜用時，你也有個依據。民間借款有哪些必須注意的事項？ …

沒有薪轉證明要怎麼辦房貸？教你創造薪轉與房貸申請技巧！

2024/07/24

你有累積財力證明的習慣嗎？身為一般的上班族，薪資都是靠轉帳的，勞保也都有正常繳，在這樣的情況下，就等同於每個月都在累積薪轉證明，因此當你需要貸款時，銀行可根據這些資料，評估是否貸款給你。但如果是做領現的工作，或者沒有辦勞保呢？當工作性質無法有薪轉證明，該如何申請房貸呢？房貸申請前該做的事在政府打炒房的政策下，申請房貸可能會愈發困難，因為銀行會更注重借款人的申貸條件，以免遇上呆帳風險。因此在申請貸款之前，會建議民眾若不希望被銀行拒絕，就一定要做好金流，建立與銀行之間的良性互動，或者提前找好願意替你擔保的人。申請房貸前的準備工作： …

負債比是什麼意思？計算公式是什麼？負債比太高能不能申請貸款？

2024/06/30

不管想要在銀行辦理什麼種類的貸款，一定繞不過負債比這個門檻，有的客戶雖然其他條件沒問題，還是被銀行拒絕往來，怎麼申貸都無法通過，給出的理由可能是就是因為債務比例過高，那麼比率多高才算是高呢？依照金管會的規定，金融機構對於債務人的無擔保債務總額，除以每月收入的平均數字，最高不可以超過22倍，否則會被認為是還款能力不足，而無法順利申辦任何信貸、信用卡、現金卡等消費型借貸，除此之外，還有另一種總資產負債比，是利用總資產來計算，影響的層面更大，可能導致買房申貸都會受阻。如何計算月負債比？月負債比率=每月償還金額/每月稅後淨所得透過這個計算公式，可以了解個人有沒有辦法合理負擔每月的開支，依照銀行內部的規定，申貸人的月負債比不可以超出70%的標準，申辦房貸希望取得更高的成數的話，那麼就不可以超過50%的標準，一個得到個人每月可負擔最高金額的方法，就是把平均月收入乘上70%或50%，就能快速得知自己的每月債務上限。平均月收入並非只有固定的底薪，還要加上獎金，全部總額除以12個月，才能真正反映收入狀況，假設一年的平均月收入是5萬元，將5萬元乘以70%得出3.5萬元，表示每月支付的貸款金額必須少於3.5萬元，不然一定會影響到過件機率、放款成數。金融機構怎麼認定薪資多少？所有金融機構對於薪資的判斷都不太一樣，內部各有一段衡量的標準，因為每人提供的財力證明不同，計算薪資的方式也另有特色，可能有些人提交薪轉證明，有些人提交勞保證明，有的人提交扣繳憑單，沒有統一的形式，但是金融機構拿到這些資料後，不會得出完全一樣的審核結果，因此有些人的負債明明沒有超過薪資22倍，卻依然無法順利過件的原因，可能是審核機制的問題。如何計算總資產負債比？負債比率=負債總額/資產總額藉由全盤掌握自己的資產狀況，幫助計算目前所背負的債務，與所擁有的資產相比，是否處於合理規模，銀行通常希望比率超過1.5倍，假設申貸人名下的資產，不動產、存款、股票等全部加起來總共是2000萬元，債務方面有房貸的800萬元、車貸的200萬元，加起來總共是1000萬元，1000萬元除以2000萬元等於0.5倍，不超過銀行要求的1.5倍，不用擔心申貸遭到拒絕。若是負債比超標，應該怎麼辦？有些民眾想要申辦信貸、信用卡，或是購屋需要房貸的款項，但是卻面對債務比例過高而卡關的情形，這時候為了提高過件機率，可以找保證人，加強財力不充分的地方，然而保人的所有收入以及背負債務，也會一起計算進去；或是延長還款年限，但是獲得40年時間的機會非常少，僅有非常少的銀行願意接受；真的沒有辦法拉長年限，可以尋找能夠通過負債比超過60%的金融機構，相對而言，方案也會比較差，利率更高，可貸額度更低。負債比無法通過銀行門檻，可以找民間借款嗎？民間公司主要是看抵押品的價值，只要房屋、土地具有充足的殘值，經過專業評鑑之後，認定為仍有核貸空間，那麼輕鬆過件不是問題，民間公司的審核不會過於嚴厲，不看個人信用評分、負債比高低、收入證明、過去的還款紀錄是否有瑕疵等等，假設申貸人有急用，卻無法順利在銀行取得貸款，那麼民間借款作為一個快速便利的管道，想隨時隨地借來一筆錢不困難。相關金融借貸新聞新知： …

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