什麼是二胎房貸？

當你需要資金而煩惱，卻因為房貸沒還清，覺得無法透過房子借錢時，其實可以考慮二胎房貸，不用塗銷原貸款的抵押權，提供同一棟房屋當作擔保品，向他家銀行或融資機構申貸，經過該機構重新評估後，設定一個最高可貸額度，把殘值變換為現金，也就是說總共有2筆借款，第1筆通常用於購屋，第2筆則用於其他資金週轉，例如投資、進修、創業等各種不同地方。

二胎房貸和一胎房貸的差別是什麼？

辦理房屋貸款時，承辦機構一定要做抵押權設定，以免借款人欠錢不還，還能拿擔保品抵債。而一胎房貸指的是設定第一順位抵押權，二胎房貸也就是第二順位抵押權，以此類推之下，也就還會有三胎房貸、四胎房貸等，只要房屋 “還有額度” 可進行抵押權設定，就能無限上加，不過通常到三胎就已經是極限了。

房屋法拍後，會依照這個排序償還債務給金融機構，價值不足就無法完全清償，所以二胎房貸風險比一胎高出不少，利率也會隨之上調，銀行為防範風險，審核通常更為嚴格，若一胎貸款成數太高，也會導致二胎房貸貸款額度受限。

哪些是申辦二胎房貸的原因？

【大額週轉】

遇到較嚴重的突發狀況，需要緊急資金。例如意外或生病住院、陡然失業沒生活費、欠地下錢莊錢等，需要資金度過困難時期，甚至是公司改善營運，補上預算缺口，購買原物料、設備或建造新廠房等。

【人生規劃】

實現一直以來的夢想，推動人生新的一頁，資金支持不可或缺，例如買車、海外留學進修、結婚生小孩、房屋修繕，以上種種情況都要花掉不少錢，尤其貸款買車，車貸利率較高，不如辦二胎房貸一次付清，減少利息壓力。

【投資理財】

低薪高物價時代，大家都想透過投資理財，賺進更多收入，例如股票、基金、債券、ETF等，利用金融商品賺錢，邁向財富自由，提早退休，投資需要本錢，二胎房貸就是你的金庫。

【整合債務】

繳房貸繳得苦哈哈，還要面對車貸、信貸、卡債等，每月被債務搞得手忙腳亂嗎？可以用房屋第二順位抵押權，整合所有債務，通常房貸利率較低，能省下利息，而且繳款時間統一，減少遲繳、忘繳等情形，大幅降低還款壓力。

【創業資金】

自己創業從無到有，除了付出體力、心力外，資金不到位就難以成功，創業初期格外燒錢，開銷包含租金、人事費、器材費、廣告行銷費等，如果擔心現金流不足，善用二胎房貸資金，讓你事業走的穩定長久。

申請二胎房貸限制哪些條件？

銀行規定符合一定資格，才會受理案件，建議自己事先評估看看，確定不會過就不必浪費時間了。

• 申請人年齡需滿20歲，最高不超過65歲。(陽信銀行為20-70歲)
• 名下有房產，且尚餘額度可做第二順位抵押權設定。
• 他行房屋貸款需繳滿1年，且繳款紀錄正常。
• 信用條件好，沒有退票、停卡、卡債循環利息以及逾期、催收、呆帳紀錄。
• 工作穩定，有收入證明，包含薪轉明細、扣繳憑單、年度所得清單等。
• 建物非持分，有增值空間。

二胎房貸有什麼優點和缺點？

優點是比信貸更容易借到大額資金，主要以房屋價值鑑估，不必遵守月收入22倍的規定，輕鬆獲得百萬元額度，此外利率較低、期限較長，每月平均攤還欠款，降低繳息壓力效果好，還能重複調度資金，綁約期結束就能提前清償。

缺點是銀行核貸難度高，放款成數有天花板，甚至明確規定最高可貸金額，一旦超過上限，不會再多給，而且二胎房貸等於另一筆借款，未來還款需要繳息給不同機構，沒有做好財務規劃，萬一出現突發狀況，無法正常繳款將可能失去房子。

2026最新二胎房貸額度和利率多少？

根據借款人和房屋條件評估，如果條件夠好的話，自然能拿到好的額度和利率，不同管道方案會有細微差異。以銀行來說，最重視客戶的“還款能力”，而評估還款能力是看「信用紀錄、收入證明」，所以這2個條件不好很難拿到優惠，至於民間二胎房貸則“幾乎無申請限制”，過件率較高，但利率也稍高一點，可貸額度有機會優於銀行。

雖然國內銀行眾多，但承辦相關業務僅止於“特定幾家”，不是你找大型行庫就有，例如台灣銀、中國信託銀、合作金庫銀、土地銀、華南銀等都沒有二順位方案，因此你就需要民間借款的協助，利率約介於1%-3%(月息)，大部分融資公司都願意受理，等於是一個方便借款的途徑，申請之前可先根據預期額度，算看看每月利息，想了解最新資訊，最好直接聯繫銀行或融資公司，獲取正確且完整的解決方式。

辦理二胎房貸需要手續費嗎？

手續費就是開辦費，基本上由各機構依照需求自訂，用於支付審核過程的資料處理、人力成本，銀行二胎房貸手續費約5000元-15000元之間，有的以貸款金額1%計算，是申請銀行貸款必付的一筆費用，如果是找民間借款，經由仲介業者代為尋找金主，將收取約5%-15%代辦費，不希望自己白白多繳錢，建議諮詢龐德隆不動產融資，最低利率0.5%起，免手續費，流程全部合法，你想貸多少就拿多少，辦理放款實在，安全又省錢的救援靠山。

商業銀行房屋二胎方案比較表（更新時間：2026/06/10)

申辦二胎房貸的建議事項？

雖然銀行貸款對權益的保障最大，但申辦限制較多，為了成功核貸，一定要小心各方面細節。

一、聯徵審核非常嚴格

一般申請購屋貸款都要求一定條件，既然二順位承做風險更高，自然審核更為謹慎，所以成功機會並不大，借款人想先做好功課，可以針對個人和房屋兩方面準北，尤其注意培養信用評分，銀行十分在意個人條件，調閱聯徵會看是否信用不良、分數過低，此外就是擔保品條件，地段好、屋齡新較容易過件，只是一旦個人條件不過關，即使擔保品有殘值仍會被拒絕。

• 無收入證明。
• 工作不穩定。
• 信用評分太低。
• 貸款呆帳、遲繳紀錄。
• 只繳最低應繳金額。
• 卡債使用循環利息。
• 多次使用預借現金。
• 信用卡強制停卡。
• 債務協商後1年內。
• 負債比過高。
• 年齡超過銀行規定。
• 短期內曾經增貸。

二、三個月內申請超過3次

有些人會多次詢問銀行，亂槍打鳥，希望命中一家，不過這種作法會帶來反效果，因為提供詳細資料到處詢問，聯徵會註記查詢次數，銀行認為短時間內重複申貸，個人有問題才一直失敗，反而是毀損信用紀錄，離過審越來越遙遠，最好選出一家經常往來的銀行申請，避免節外生枝，信用好，一次就會過的！

三、最低利率只是參考用

雖然二順位專案的最低利率，看上去非常吸引人，除非你有非常優良的條件，否則通常是拿不到的，只能當作評估利率區間的標準，試算每月利息時，把利率拉高一點，多預留空間，僅以最低水準計算，超出部分太多時，經濟狀況可能負擔不了。

四、留意銀行以外的融資機構

不論增貸、轉貸、二胎房貸申請都被銀行退回嗎？民間借款的低門檻，正好符合需求，免聯徵和收入證明，不必擔心信用瑕疵、低評分申請不到，市場上林林總總店家，包括當舖、代辦公司、地下錢莊等，背後真面目可能是高利貸、詐騙集團，或隨便送件、亂收高額費用，首先推薦金主直營融資公司，不用被多收代辦費，和金主當面討論有保障，深入了解是否值得信任，及時反映任何問題，辦理過程公開透明，龐德隆正是金主直營，給予客戶專業貸款服務，一眨眼資金到手。

• 申請條件寬鬆。
• 審核流程簡單。
• 輕鬆取得貸款成數9成。
• 還款彈性，隨借隨還，還款即降息。
• 3天內即可簽約撥款。
• 債務協商、高負債比可過件。

升息後二胎房貸怎麼幫忙？

2022年起央行不斷升息，貸款利率頻漲，那些原本繳較低利率的房貸族，每年多出好幾萬元利息支出，假如日後發生突發事件，收入來源受影響，可能導致貸款繳不出來，因此若不希望留下逾期還款紀錄，更要避免房子被法拍，渴透過二胎房貸補救，能快速解決眼前危機，可貸額度充足，第一和第二順位加起來，甚至有機會貸到9成以上，而且不像轉增貸比較久，需要塗銷抵押權，二順位房貸通過就能撥款，免去一些流程時間，只是二胎房貸利率較高，期限也較短，務必仔細評估適不適合。

申請民間二胎房貸準備什麼資料？

借款人選擇和民間金融機構接洽的話，應該攜帶身分證、健保卡或駕照、印鑑證明、印鑑章、建物所有權狀等個人文件，不用另外帶保證人來增強信用狀況，親自出席辦理即可。

台北這座城市，像一台不停運轉的機器。
有人在這裡翻身，有人在這裡跌倒；有人把青春留在這裡，也有人把一輩子的積蓄，全壓在一間房子上。

故事中的林先生就是其中之一。

房屋讓你站穩腳跟？一間台北的透天厝

年輕時北上工作，從基層一路做到主管。
那個年代的台北，房價還不像現在這麼驚人，只要肯拚、肯做，咬著牙總有機會買房。

林先生在台北買下一間透天厝時，身邊朋友都羨慕不已。

因為那不只是一間房子。
更像是人生終於站穩腳跟的證明。

後來結婚、生子、養家，所有收入幾乎都投入家庭。孩子補習、學費、生活費，能給的都盡量給。
只是人到晚年才發現，有些事情，不是努力就能控制。

以為年輕才有房貸壓力？事實更殘酷！

林先生的兒子因疏於管教，染上毒癮。
進出警局、戒治所，反反覆覆。

女兒則長年在國外念書，生活與家裡越來越遠。

這些年，林先生一直用自己的積蓄與退休金撐著。
但退休之後，收入不再像以前穩定，身體也越來越差，房貸卻還沒結束。

真正可怕的，不是負債。
而是銀行催繳通知寄來時，你突然發現自己已經沒有力氣再扛了。

台北二胎房貸為什麼是唯一選擇？

當時林先生最怕的，不是欠錢，而是房子被法拍。
因為這間房子，是他這輩子最後剩下的東西。

缺資金的他第一個想到的，還是銀行，但結果並不意外。

年紀超過60歲，加上沒有固定薪轉收入，主要依靠退休金與投資生活，銀行對這類型客戶通常會比較保守。

尤其原本就還有房貸的情況下，要再申請台北二胎房貸或轉貸，難度本來就高。

銀行在意的是：

• 收入穩定度
• 年齡
• 還款年限
• 財力證明
• 聯徵條件

但退休族最大的問題是：有豐厚的資產，卻沒有「漂亮的收入資料」。

台北二胎房貸是什麼？申請二胎房貸會很難嗎？

林先生後來申請的，就是台北二胎房貸。

簡單來說：二胎房貸就是在原本還有房貸的情況下，再把房子這些年繳回去的錢，以及累積出來的價值，轉換成一筆能靈活運用的資金。

也就是：

同一間房子，再貸第二次。

這種方式，常見於：

• 房貸快繳不出來
• 想整合債務
• 急需周轉
• 銀行無法增貸
• 高齡族群需要資金

尤其台北房價高，即使屋齡老，房屋本身通常仍具有一定價值，因此台北二胎房貸的申請空間，相對比其他縣市更有優勢。

為什麼不找銀行，而是找龐德隆？

直接告訴你：因為銀行的流程慢，審核也嚴格，通過率不高。

但林先生當時最缺的，就是時間。

房貸繳款日快到了，只要再拖，銀行後續就可能進行強制執行，嚴重甚至將房屋法拍。

而龐德隆在評估台北二胎房貸時，比較著重的是：

• 房屋本身價值
• 剩餘可貸空間

因此不需要像銀行一樣，反覆要求薪轉、扣繳憑單或聯徵條件。
這也是不少高齡族群最後會選擇龐德隆台北二胎房貸的原因。

不是銀行不好，只是人生有些狀況，銀行制度真的無法配合。

高齡還能辦台北二胎房貸嗎？

這其實是很多退休族最常問的問題。

答案是：可以！但要看條件。因為銀行通常會限制年齡加貸款年限。

例如：
65歲申請20年房貸，很多銀行就不容易承作。
一般平均會要求年齡＋貸款年限≤70年

但台北二胎房貸因為屬於房屋擔保型貸款，評估重點比較偏向房屋價值，因此高齡族群仍有機會申請。

尤其：

• 名下有台北房產
• 房屋仍有殘值
• 原房貸正常繳款
• 無重大法律問題

通常都還有評估空間。

台北二胎房貸的隨借隨還，是什麼意思？

林先生最後選擇了「隨借隨還」方案。
這種方式最大的特色是：可以彈性運用資金

不像傳統房貸一定要固定攤還本金。

借款人可以依照自身狀況：

• 先繳利息
• 有能力時再還本金
• 想還多少本金，隨自己高興
• 資金還能再次動用

對退休族來說，壓力會小很多。
因為退休後最怕的，就是每月固定支出太高。

手續費，才是很多人忽略的貸款陷阱

林先生當初其實也問過其他民間貸款，最讓他嚇到的，不是利率。
而是手續費！

有些民間機構會收：

• 6%
• 8%
• 甚至10%以上手續費

假設貸款100萬。
光手續費就先扣掉6萬到10萬。

錢還沒拿到，就要先少一大筆。

這也是為什麼不少人明明急需資金，最後卻越借壓力越大。

而龐德隆採取的是：不收手續費方案！

借款人主要負擔的，只有：

• 代書費
• 規費

資金用途會單純很多，也避免額外負擔。

台北二胎房貸，不只是借錢而已

後來林先生順利申請100萬額度。

除了先穩住房貸，也讓自己有喘息空間，不必每天活在銀行催繳的壓力裡。

人到了某個年紀才會明白。

房子真正的價值，從來不只是價格。

而是在你快撐不下去的時候，它還能不能替你留下一條退路。

而台北二胎房貸，有時候就是那條路。

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但從法律與地政登記角度來看，事情還沒有完全結束。
當初向銀行申請房貸時，銀行通常會在房屋上設定抵押權，作為債務擔保。

即使你已經把房貸繳清，
只要沒有到地政事務所辦理「塗銷抵押權」，房屋謄本上仍然會留下這筆抵押權登記。
簡單說，錢還完了，不代表登記自動消失。

如果你未來想賣房、轉貸、增貸，甚至再辦二胎房貸，
這筆沒有塗銷的抵押權，就可能成為下一步辦理時的阻礙。

這篇文章會用較清楚、務實的方式，帶你了解：
什麼是塗銷抵押權、他項權利證明書有什麼用途、文件不見怎麼辦，
以及房貸繳清後是否應該馬上辦理塗銷？

什麼是塗銷抵押權？

所謂「塗銷抵押權」，就是把原本登記在「房屋或土地權狀」上的抵押權紀錄刪除。

那抵押權是怎麼來的？
當你申請房貸時，銀行為了保障自己的債權，會要求你用房屋作為擔保，並在地政機關登記抵押權。
這筆抵押權會出現在不動產謄本的「他項權利部」。

等房貸全部繳清後，銀行已經沒有債權，自然也就沒有繼續保留抵押權的必要。
這時屋主就可以拿銀行提供的文件，到地政事務所申請塗銷抵押權。

依政府服務資料說明，已登記的抵押權若因E「債務清償」、「權利拋棄」等原因消滅，就可以向登記機關辦理抵押權塗銷登記。

換句話說，塗銷抵押權的目的，就是讓房屋謄本恢復乾淨，確認這間房子已經不再擔保該筆債務。

房貸繳清後，為什麼不會自動塗銷？

因為「還清貸款」和「塗銷登記」是兩件事。

銀行收到你的還款，只代表債務關係結束；但地政登記不會自動變更。
地政機關不是貸款契約當事人，不會因為你還清銀行貸款，就主動刪除謄本上的抵押權。

所以房貸繳清後，通常銀行會提供你幾份重要文件，例如：

• 抵押權塗銷同意書
• 他項權利證明書
• 原抵押權設定相關文件
• 清償證明或相關證明文件

拿到這些文件後，屋主才可以向地政事務所申請塗銷抵押權。
如果沒有辦理，房屋謄本上仍然會看得到抵押權資料。
日後買賣、增貸、轉貸時，銀行或買方就會要求你先處理乾淨。

他項權利證明書是什麼？

很多人聽到「他項權利證明書」會覺得很難懂。

白話來說，它就是證明這間房子曾經被設定某種權利的文件。
最常見的就是銀行房貸設定抵押權後，地政機關會核發”他項權利證明書”給抵押權人，也就是銀行。

他項權利不只包含抵押權，但一般民眾最常遇到的，就是房貸抵押權。

所以當你要辦理塗銷抵押權時，他項權利證明書通常是重要文件之一。
因為地政機關要確認這筆權利確實存在，也要確認抵押權人同意塗銷。

什麼時候可以辦理塗銷抵押權？

最常見的情況，就是房貸已經全部繳清。

除了房貸清償之外，以下情況也可能辦理塗銷：

• 債權人拋棄抵押權
• 抵押權存續期間屆滿
• 法院判決確定應塗銷
• 債務已不存在並有證明文件

但實務上，對一般屋主來說，最常遇到的就是：
房貸繳完了，銀行開立塗銷文件，屋主去地政事務所辦塗銷。

這一步最好不要拖太久！因為時間越久，文件越容易遺失；
銀行資料調閱也可能變麻煩～
※如果是私人借貸或民間設定，拖延越久，後續協調成本也會增加。

塗銷抵押權需要準備哪些文件？

如果是銀行房貸清償後要辦理塗銷，通常會準備以下資料：

• 土地登記申請書
• 登記清冊
• 他項權利證明書
• 申請人身分證明文件
• 抵押權塗銷同意書
• 債務清償證明或相關證明文件
• 申請人印章

若抵押權人是金融機構，且已向登記機關備查印鑑，
有些印鑑證明文件可依規定免附，實際仍以各地地政事務所要求為準。

如果是私人借貸或民間設定，通常還會需要：

• 債權人身分證明文件
• 債權人印鑑證明
• 債權人出具的塗銷同意書
• 債務清償證明
• 必要時附切結書

私人設定最容易出問題，因為不像銀行有固定流程。
若債權人找不到、過世、公司解散，或資料遺失，處理起來就會複雜很多。

塗銷抵押權怎麼辦理？

辦理方式大致有三種：

第一種：親自到地政事務所辦理。
屋主準備好文件後，到房屋所在地的地政事務所申請。
地政人員會檢查文件是否齊全，若資料無誤，即可完成收件與登記流程。
部分地政事務所資料指出，抵押權塗銷登記的處理期限可為一小時，實際仍以各地作業量及文件狀況為準。

第二種：委託代書辦理
如果你不熟流程，或文件較複雜，可以委託地政士處理。
尤其是私人借貸、繼承案件、債權人資料不完整時，找專業人士會比較省時間。

第三種：線上申辦
目前部分抵押權塗銷登記已有線上申辦機制，金融機構與專業代理人可透過相關系統辦理。
不過一般民眾若不熟悉電子簽章、自然人憑證與附件上傳，仍建議先詢問地政事務所或委託專業人士協助。

他項權利證明書不見怎麼辦？

這是很多屋主最緊張的問題！

其實他項權利證明書遺失，並不代表不能辦塗銷。

如果他項權利證明書不見，常見處理方式是由債權人或相關權利人出具切結書，說明文件遺失，並配合提供必要證明。

依地方地政機關說明：
若他項權利證明書遺失，可由債權人開立權狀遺失切結書，或由原設定義務人開立，
並由債權人在抵押權清償同意書上加註「他項權利證明書已交付債務人」等字樣並蓋章，再檢附相關文件辦理。

簡單說，處理方向通常有兩種：
1.如果是銀行遺失，就請銀行出具相關切結或補正文件。
2.如果是屋主遺失，就要依地政事務所要求，請債權人配合在文件上註明，或提供切結書。

每個地政事務所實務要求可能略有差異，所以建議在送件前先打電話詢問承辦地政事務所。
不要自己猜，也不要只聽網路說法，因為文件格式錯了，還是會被退件。

抵押權塗銷同意書不見怎麼辦？

如果是銀行貸款，通常可以向原貸款銀行申請補發或重新開立相關清償證明文件。
銀行會依內部流程確認貸款已結清，再協助處理。

如果是私人借貸，就比較麻煩……。
你必須找到”原債權人”，請對方重新出具塗銷同意書或清償證明。
若債權人不配合，或人已經找不到，可能就要透過法院程序解決。

所以房貸清償後，銀行給你的塗銷文件一定要收好。
不要覺得「反正房貸繳完了」，文件就隨手一放！
等到未來要賣房或辦貸款時才發現不見，處理時間可能會拉長很多。

沒有塗銷抵押權，會有什麼影響？

房貸已經繳清，但抵押權沒有塗銷，最常見影響有三個。

第一，賣房時會卡住。
買方通常會要求產權乾淨，所以如果謄本上仍有抵押權，買方或買方銀行可能要求你先塗銷，否則交易無法順利完成。

第二，轉貸或增貸會受影響。
銀行審核貸款時會看謄本，如果謄本上還有舊抵押權，銀行會認為房屋仍有負擔，可能要求你先完成塗銷。

第三，辦理二胎房貸會更複雜。
如果原本的抵押權沒有處理乾淨，新的貸款機構會需要確認權利順位與實際債務狀況，如果資料不清楚，案件審核就容易延誤。

從法律角度來看，房屋登記狀態會影響交易安全，你自己知道債務已經清償，不代表第三人從謄本上也看得出來。
因此，為了避免未來爭議，塗銷抵押權最好在清償後盡早處理。

房貸繳清後，一定要馬上塗銷嗎？

嚴格來說，如果債務已經清償，抵押權的實質擔保目的已經消失。
但從實務風險來看，建議盡早塗銷。

有些人會想，既然未來可能還會跟同一家銀行借錢，是不是可以先不塗銷，省下重新設定的費用？

這種想法不是完全沒有道理，
但前提是：你確定文件保管良好，且未來仍會與同一金融機構往來，短期內沒有賣房、轉貸、或房屋增貸需求。

如果你沒有明確規劃，只是單純懶得辦，那就不建議拖著。

因為時間越久，越容易發生：

• 文件遺失
• 銀行資料調閱困難
• 繼承人不清楚狀況
• 賣房時才臨時補救
• 私人債權人失聯

房產登記越乾淨，未來處理越簡單。

二胎房貸清償後，也要塗銷抵押權嗎？

如果你曾經辦理二胎房貸，清償後更建議盡快確認塗銷。

原因很簡單，二胎房貸的承辦機構可能比銀行更多元，包含銀行、融資公司、民間資金或私人借貸。
不同機構的文件保存與配合程度不同，若清償後沒有即時處理，未來要找人補文件，可能比銀行房貸更麻煩。

尤其是跟私人或不熟悉的民間業者借款，更不建議拖延，債務還清後，應要求對方提供：

• 清償證明
• 抵押權塗銷同意書
• 他項權利證明書
• 必要的身分與印鑑文件

並盡快到地政事務所辦理塗銷抵押權！這不是不信任誰，而是保護自己的產權。

塗銷抵押權前，建議先檢查這幾件事

在送件前，屋主可以先確認：

• 房貸是否已全部結清
• 銀行是否開立塗銷同意書
• 他項權利證明書是否齊全
• 權狀與謄本資料是否一致
• 債權人名稱是否正確
• 是否還有其他設定或查封紀錄

如果你是要賣房、增貸或再申請貸款，也建議先申請一份最新謄本，確認目前房屋權利狀況。
很多問題不是不能處理，而是要早點發現。越接近交易日才處理，壓力越大。

龐德隆提醒：塗銷不是小事，產權清楚才好規劃下一步

對一般屋主來說，塗銷抵押權看起來只是行政程序，
但實際上它關係到房屋能不能順利買賣、轉貸、增貸，甚至影響後續二胎房貸的辦理。

如果你只是剛繳清房貸，建議先把銀行提供的文件整理好，再詢問地政事務所是否能辦理塗銷。
如果你是他項權利證明書不見、私人借貸找不到債權人，或房子上有舊抵押權多年未處理，建議不要自行亂送件，先釐清權利關係，再尋求專業協助。

如果你目前有房貸，未來有資金規劃，或想了解二胎房貸是否可行，也可以先做房屋條件評估。產權越清楚，後續規劃空間越大。

房貸繳清只是第一步 塗銷抵押權讓房子回到乾淨狀態

房貸繳清後，不代表抵押權會自動消失。
只要謄本上還留著抵押權登記，房屋在法律外觀上仍然有負擔。

所以已經繳清房貸的人，應該確認是否已取得塗銷文件，並盡快辦理塗銷抵押權。
他項權利證明書不見，也不用過度慌張，只要能取得債權人配合與切結文件，通常仍有機會補正辦理。

房子是重要資產，產權清楚，就是最基本的保障。
塗銷抵押權看似只是一道手續，實際上是在替未來的買賣、貸款與財務規劃，先把路清乾淨。

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借款可以不同人，但是必須為親戚

在法律上並無規定，借款人一定要是房屋的所有權人，因此不同人申貸是可以的，但是卻也並非任何人都能辦理，借款人與所有權人的關係必須為配偶、直系血親，且借款人的年齡必須為20歲以上，65歲以下，且在申貸的同時房屋所有權人須擔任保人。

誰來當貸款的人？如果所有權人要賣房子怎麼辦？

如果申請房貸的人與屋主並非同一人，那麼誰更適合成為申貸者呢？舉例來說，如果夫妻兩人打算買房，但是房屋在妻子名下，那該由誰的名義來申請貸款呢？

這就要看個人條件了。申請房貸的首要考量，就是取得高成數、低利率的方案，方案越優惠，還款壓力越低，因此要想取得優惠方案，當然得選條件好的借款人，如與銀行往來交易紀錄良好，信用評分佳，有穩定的收入，名下無其他房產者，抑或是有公教身分、上市櫃公司、專業人士(醫生、律師等)，擁有這些條件的重點，就是取得銀行的信任，銀行認定借貸風險越低的客戶，申貸優惠就越高喔！

萬一在貸款期間，屋主在借款人不知情的情況下，將房屋售出，有可能會產生糾紛，因此借款人可以在申貸的同時辦理預告登記，一旦有了預告登記，屋主就不得對房屋進行任意處置，如買賣、抵押、出租等行為，以上皆需經過借款人的同意才行。

申請房貸 屋主需為保人

雖然房貸並不一定需要保人，但是當借款人與所有權人不同時，所有權人就一定要成為擔保人，房貸才能通過審核，畢竟未來當借款人因故無法正常還款時，房屋的所有權人可以置身事外，藉由撤銷抵押權設定，讓銀行無法取回貸款，因此所有權人一定要成為保人，否則銀行不會承辦的。

不同人申貸就一定是贈與嗎？

會出現不同人申貸的情形，大多發生在父母買房給子女，或是夫妻替對方買房等，但也是有非贈與的情形發生，可如果你少簽一項文件，就有可能被認定為贈與，是需要繳贈與稅的。

在非贈與的情況下，有借款人與所有權人不同的情形，那麼在申請之前，要先簽立「不動產借名登記契約」，就可算成借名登記，不過要記得將以下資料明細保留，作為證明：不動產買賣契約、所有權狀、繳稅單據、房貸繳款明細等。

不過除此之外，要記得所有權人跟借款人的收入不得差距過大，否則銀行可能會認為所有權人無能力負擔房貸，會被視同贈與。

如果是合資買房，記得簽立契約

如果借款人並非所有人的情況，是因為兩人合資購屋的話，建議事先簽立合資購屋契約，並且詳細的列出合資人、出資金額、未來轉售分配情形、稅額分攤、獲利分配情形等信息，並且需要有公正的第三方做見證人，藉此保障合約的效力。

小心房地合一稅

如果是父母為子女買房，之後卻想將房屋出售的話，要注意房屋是否符合房地合一稅的自住房屋條件，因為如果不符合，就需要課最高45%的稅率。

• 自住房屋的課稅條件須符合購屋後6年以上的期限：
• 沒有出租或營業使用。
• 沒有用過自住房地租稅優惠。
• 設籍該房屋並且居住達6年以上。

以上呢就是所有權人與借款人不同時，需要注意的事項，若你還有更多問題，也可以撥打免費專線問問龐德隆專員喔！

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房屋二胎活用術！銀行不借別害怕！

你以為的房屋二胎只限於一般用途嗎？那你可就太小看房貸的妙用了！只要你遇到銀行借款不利、周轉不靈，甚至需要退休金，皆可利用房屋二胎幫你！讓退休生活可以隨心所欲，不再被迫”齡”收入。

以房養老大解析，讓年紀不再限制您！

人在年紀大的時候，會更想留在自己家中安養天年，所以當想增加收入時，並不會將想法動到正在住的房子，不過「以房養老」有不同的選擇可以任君挑選，不僅可以讓你住在房子裡，同時還能每月得到一筆養老金，是不是很划算呢！

以房養老有三種方法：

• 當包租婆、包租公：將名下的房產出租，專門收租金作為養老退休金，但須注意的是租金收入要能支持生活開銷，要小心遇上空窗期無收入的情況。

• 留房安養信託：將名下房產交由銀行信託，銀行與包租代管業者合作，將房屋租金信託，並每月提供生活費，讓房產留在自己手上，又能每月多一份收入。

• 逆向抵押貸款：便是利用名下的不動產作為抵押品，進行貸款，但是貸款金額是每月提領，依照利息不同，每月會增加貸款餘額，減少實拿金額，當貸款期限結束或是貸款人過世，家人可選擇將貸款繳清或是將抵押品法拍。

不論哪種皆是對自己的老年生活有份保障，但還要針對名下房產的多寡與價值，來自行決定要以哪種方式增加收入最為合適。

貸款還能逆向操作？

在以房養老的選擇中，「逆向抵押貸款」或許會讓許多人抱持疑惑，因為光是聽名詞就霧煞煞了，更別說長輩還要去了解，不過在看完以下解說後，一定能讓你對逆向抵押貸款有初步的了解！

抵押貸款簡單來說就是將你手中擁有的不動產(房屋，土地)作為抵押品，然後向銀行或民間金融機構貸款，抵押品的目的是給放貸公司一個保證，確保說之後如果繳不出貸款，可以將抵押品法拍，保障公司不會虧損，而在繳款期間，放貸銀行或公司收取利息作為收入，在此期間因為你的還款，貸款餘額是逐漸減少，利息也會根據你每月所還的本金而減少。

那麼「逆向貸款」其實前面的步驟都跟抵押貸款一樣，皆是針對抵押品進行估價後而核貸，但不同的是前者「每月依照本利攤還繳納貸款」，後者則是「依照本金扣除利息後每月給你的生活費」，因此貸款餘額會逐月遞增，相對的利息也因此逐月增高。

抵押貸款v.s逆向抵押貸款

實際例子告訴你：

一般房貸：35歲王先生向銀行貸款200萬；分20年還款；利率1.5%，每月本利攤還計算，王先生每月固定須繳給銀行9,000多本利，利息會因攤還的本金減少而降低。

逆向抵押貸款：65歲李小姐向銀行申請逆向抵押貸款560萬；分30年的貸款期限；利率1.76%，銀行每月須撥款給李小姐本金扣除利息後約15,000，但貸款餘額因銀行每月的撥款而增加，利息也會隨之增加，因此每月給李小姐的金額就相對減少。

• 申請條件：需要年滿60歲，具本國籍的自然人。
• 申請額度：最高可申請到不動產實價的7成。
• 貸款利率：依照每間銀行開設的專案不同，利率最低1.73%起跳
• 貸款年數：最長可達35年，且年齡合計不得低於95歲。

以房養老重要嗎？

台灣逐步邁入超高齡化社會，長照等議題越來越被重視，如果想要老後能繼續被尊重，且過上好日子，又不想造成後輩的負擔，事先做好理財規劃尤為重要。

但是從年輕打拚到現在的老本又有多少呢？如果不想未來只能靠人養，將自己名下所擁有的房子作為抵押，為自己的退休生活鋪路，既能保障每個月都有收入，又能讓兒孫的壓力減輕，讓家中和諧，豈不美哉。

之後如果過世，銀行會將房屋拍賣，實際賣出的金額扣掉你的貸款，剩於金額還能繼承給家人，讓你努力打拚來的房子最終能善加利用。

由於債權人擔心借出去的錢無法收回，而需要一個價值相當的擔保品，確保日後如果債務人違約，債權人依然可以收回本金，不會賠錢。可有人卻在不知情的情況下，發現房屋被私人設定了，導致申請銀行房貸無法過件，那應該怎麼辦呢？其實要解除私人設定，除了還錢塗銷外，還有別的辦法喔！

房屋被私人設定的原因？

除了跟民間機構貸款而被設定之外，還有以下幾種情形：

1. 向親友借錢，擔心你會倒帳，所以設定你的資產做為保障。
2. 有親友偷偷拿著你的房屋權狀向民間機構借錢。
3. 這間房屋是繼承來的，其他兄弟姊妹擔心分不到遺產，因此設定房屋，確保能拿到該拿的遺產。
4. 自己開公司後，廠商擔心債務被倒帳，而將你的資產進行設定保障權益。

為什麼私設後銀行不願借錢給你？

有些人可能直到要向銀行申請貸款時，才發現房屋已經被私人設定了，那這樣還能向銀行貸款嗎？答案是不行喔！一旦房屋被非銀行的機構，或私人設定了抵押權，基本上銀行都不願意再貸款給你了，箇中原因為以下兩點：

1.銀行無法放心代償民間貸款

如果你無法還款，房屋就會進入法拍，而拍賣後的所得就會依照你被設定的金額償還給放款機構，因此除非銀行代償這筆貸款，否則將不予以承辦新的借貸。可是如果你申請貸款是為了要還其他銀行債務的話，因為銀行之間可以資訊互通，只要找指定的代償銀行，就可以申辦成功。可由於民間機構資訊難以掌控，銀行不確定你在民間的借款額度及是否有其他還款困難的情況等，因此擔心代償風險高，而難以申請成功。

2.被掛上高風險族群的標籤

由於大多數的民間設定，都是因為向民間機構或其他私人借貸借錢的關係，而這類型的人也多為信用有瑕疵或是收入不穩定的情形，因此銀行對於有私人設定的房屋貸款，就會認定這個人是高風險族群，若放款將有極大的機率會被違約，所以這也是銀行不願意貸款給被設定過的房屋的緣由。

要如何解除私人設定？

重點就是要結清債務，民間私設的部分才能進行塗銷，不過沒有錢該怎麼辦？

1. 將房屋賣出取得資金後償還民間貸款即可塗銷，且還能取得額外的資金活用。
2. 與民間機構協商，表明想轉銀行，所以希望先將抵押權塗銷，並利用銀行貸款來償還欠債。
3. 將房屋過戶給親友，讓有能力償還貸款並且信用良好的親友，以他的名義代替你申辦貸款，並將債務清償，幫助民間設定塗銷。
4. 當然還有最直接的方式，就是將債務清償，不過沒錢怎麼辦？那就可以找專業理財顧問幫忙，替你制定量身訂做的理財規劃，向龐德隆專業團隊諮詢即可。

房屋被設定後需要轉貸銀行該怎麼做？

1.先塗銷、後貸款

只要將私設的部分塗銷後一年，即可重新跟銀行申請房貸，不過需要等待一年過後喔!因為只要房屋在一年內有被設定過，就難以向銀行申辦貸款，即便已經塗銷了也一樣。

2.找專業公司幫忙轉銀行

如果你的條件符合銀行房貸的審核資格，也就是信用良好、收入穩定，具有正常、穩定的還款來源，那麼在尚有民間私設的情況下，向第三方專業機構會提供資金代償原來的民間，在取得抵押權後塗銷，透過第三方機構申請銀行貸款，並將從銀行取得的資金償還給第三方專業機構。

申請塗銷步驟流程

1.向債權人申請取消抵押權並準備以下文件。

• 需取得債權人的雙證件及印鑑證明
• 抵押權塗銷申請書
• 債務清償的證明書
• 他項權利證明書

2.到地政事務所辦理塗銷登記

取得債權人的塗銷同意後，即可到地政事務所進行塗銷，並須具備以下文件。

• 土地登記申請書
• 債務清償證明書或抵押權塗銷同意書
• 他項權利證明書的正本
• 雙方身分證件、印章
• 債權人的印鑑證明
• 申請人的身分

有民間二胎私設如何無痛轉銀行？

若目前您正被私人設定，深受無法轉銀行的困擾，又不希望找代辦公司被收高額手續費，建議你一定要先找龐德隆！由我們為您量身訂做轉銀行方案！

由於並非每間融資公司能配合轉銀行，因此當您有民間二胎房貸私設的困擾，歡迎來找龐德隆諮詢。藉由龐德隆二胎轉銀行方案，可先行為您評估轉貸銀行的可行性，確定可轉貸成功才會執行下一步，並且事先與客戶談好所有可能產生的費用，不強迫也不會事後產生莫名支出。

要想無痛轉銀行，找龐德隆才是您的最佳選擇！想了解更詳細資訊，歡迎撥打免費諮詢專線：0800-891-168，LINE：@PL168。

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辦二胎房貸3個月真的就能轉銀行？簽了代辦協議書後悔不辦會怎樣？

1. 直接收下當作自己的資產，並定期繳交貸款。
2. 把房產賣了抵債，多的錢收起來。
3. 放棄繼承，房子跟貸款都不是你的。

如果你還沒有做出決定，那在此之前，你得先好好看看這篇文章。

同時繼承房產與負債 我該如何抉擇？

舉例來說，如果A先生的爺爺過世，留下了一棟房產，和統計2,000萬元的負債，那麼需要同時繼承這兩項的A先生，到底該如何做，才是最好的做法呢？

情況一：房屋價值>負債

首先我們先看房子價值多少錢，如果房屋的買賣價可輕易超過2,000萬元，那麼選擇繼承是對的選擇。因為你可以把房子賣了換錢，並把負債清償後，剩餘的錢還能納為己用，何樂而不為呢？

情況二：房屋價值=負債

這時候你繼承與否就要看財力是否充足了。如果你有能力負擔2,000萬元的負債，並且預估房產未來有增值空間，那你就可以選擇繼承。可相對的，如果無力償還貸款，那就乾脆放棄繼承，畢竟如果現在把房子賣了，也頂多將負債清償，過程還得付出手續費等各項費用，這只是多此一舉，給自己找麻煩罷了。

情況三：房屋價值<負債

這種時候就建議放棄繼承了，因為你不可能只繼承房產，然後放棄繼承負債，除非你有足夠的財力可以償還之外，對這棟房子還情有獨鍾，否則千萬別輕易嘗試。

房子2年內賣出要45%稅！

根據現行的房地合一稅2.0規定，若房屋持有2年內出售，要課45%的稅；2-5年要課35%；5-10年課20%；持有10年以上課15%。那萬一我剛繼承到房屋，卻因為無力償還貸款而打算賣出，這樣不就會被扣高達45%的稅率嗎？

其實不用這麼緊張啦，為了因應類似的事件，房地合一稅中還有一項規定，那就是在非自願售屋的情況下，持有10年內都以20%稅率計算，也就是說你就算繼承到房屋的隔年，就將房屋賣出，稅率也只要20%。

非自願售屋條款的適用對象？

那每個人要賣房子就說我是被逼的就好了啊！這樣大家不都享有20%稅率了嗎？

當然不是阿！要符合非自願售屋條款，以下情形才能申請：

1. 因負債無力償還而出售房屋抵債。
2. 被強制執行法拍。
3. 需支付重大醫療費用。
4. 調職或離職而出售因工作購置的房屋。
5. 共同持有房屋未經同意遭變賣。

要如何計算房地合一稅？

在同時繼承房貸與房屋的情況下，如果你的負債大於「房屋評定現值+公告土地現值」，就屬於額外負擔，也就是說並非以房屋買賣價而定，一旦超過額外負擔的部分，還能在賦稅中減除喔！

舉個例子來說：A先生繼承了一間總價1,200萬元的房屋，尚餘房貸720萬元，房地現值合計為500萬元。他決定以1,200萬元出售該房屋，具體計算如下：

1. 出售所得：1,200萬元
2. 扣除房地現值：500萬元
3. 扣除必要支出：30萬元
4. 計算應稅所得：1,200萬元 – 500萬元 – 30萬元 = 670萬元
5. 扣除額外負擔（負債720萬元–500萬元）：220萬元
6. 實際應稅所得：670萬元 – 220萬元 = 450萬元
7. 房地合一稅：450萬元 × 20% = 90萬元

最終，A先生需繳納90萬元的房地合一稅。

房地合一稅2.0六大修法重點

短期套利者課重稅

• 增加高稅率適用的持有期間：2年內出售，稅率45%；超過2年未逾5年，稅率35%。

法人比照個人課稅

• 營利事業短期交易須依持有期間按45%、35%、20%差別稅率課稅。

擴大課稅範圍

• 增列預售屋及特定營利事業股權交易為課稅標的。

土地漲價總數額減除上限

• 課稅基礎調整為：房地收入-成本-費用-土地漲價總數額。

五種交易不受影響

• 都更、自住6年、強制執行等特定交易，稅率維持20%或10%。

適用日期

• 110年7月1日起交易，適用房地合一稅2.0規定。

民間二胎是什麼意思？

除了銀行、郵局、壽險公司、信用合作社等正規機構，提供放款的融資公司通通是民間借款，借款人把名下已辦理過抵押貸款的房子，再次利用第二順位抵押權申請貸款，只不過這次是向民間公司借錢，評估過擔保品的價值後，由民間金主給予借款人款項，一般而言，房貸第一順位債權人都是銀行，第二順位才由民間二胎承做。

民間二胎房貸申請條件是什麼？

1. 年滿20歲以上的國民。
2. 名下有至少一棟房子，且具備足夠殘值。
3. 房屋沒有設定或信託，可提供第二順位抵押權。

什麼時候用得到民間二胎房貸？

1. 信用條件不好，聯徵報告上面顯示某些問題，例如逾期還款、呆帳紀錄、卡債進入循環利息、遭到停卡、註記退票、被銀行列入拒絕往來戶、近期查詢紀錄太多次等，都可以申辦民間二胎房貸。
2. 沒有和銀行打過交道，信用紀錄一片空白的人。
3. 拿到的薪水是現金，或是失業沒工作的人，無法提供薪資明細、收入證明，銀行認定沒有收入來源，所以決定不通過。
4. 負債比過高或債務協商中，總資產負債比超過1.5倍，申請銀行貸款會非常困難，債務協商要等到1年後，才會從不良紀錄中消失。
5. 借款人年紀超過65歲，或是屋齡超過50年。
6. 銀行鑑價後，認為房屋沒有剩餘價值。
7. 短期內急著用錢，週轉時間不會拉太長。
8. 持分物件貸款未獲得全體持有人同意，無法順利借到錢。

為什麼要申請民間二胎房貸？

1. 申請條件寬鬆：民間二胎主要以擔保品當作依據，不會嚴格審核信用條件、收入來源，只要房屋殘值足夠便承做，大大降低申請房貸的阻礙。
2. 辦理過程簡單：略過查核借款人的各方面條件，整個流程從複雜變簡單，對借款人來說，反而是增加便利性。
3. 最快的速度核貸：因為簡化整個流程，也加快了辦理時間，1-3天內就能完成審核撥款給借款人，如果時間非常緊迫，還能再縮短時間，最快24小時獲得資金。
4. 不限制可貸額度：基本上依照房屋鑑價結果，決定提供多少額度，房屋有多少價值，就能取得多少資金，不規定最高額度上限。
5. 受理所有種類房屋：從透天、公寓、華廈、大樓等住宅，到辦公室、廠房等特別物件，全部都能申請送件，而且不區分地點、坪數，確認有價值就承做。

民間二胎利率最低多少？

銀行認為二順位借貸的放款風險高，嚴格要求借款人和擔保品的條件，民間二胎房貸幾乎不審核借款人條件，也因此面臨的風險大幅提升，直接反映到利率上面，雖然民間借款相比銀行，利率是真的比較高，但最高不應超過法定年利率16%，龐德隆最低利率1%起，每月計算一次利息，非新聞上面常見的地下錢莊，絕對不會故意收取高昂利息。

評估民間房屋二胎價值考慮那些因素？

1. 房產總價：房屋價值可以藉由各個因素判斷，包括屋種、屋齡、座落位置、坪數、周圍環境等，例如透天比公寓更容易賣好價錢，屋齡新的房子比老舊房子好，地點在精華區比在郊區或鄉下好，附近有公共設施、商場百貨比都是農田好。
2. 已有貸款金額：有額度才能申請二順位房貸，前一順位的借款金額，是否成數偏高、達到滿額，甚至超出預估價值，再來房子是否有增值空間，沒有額度就無法承做。
3. 累欠稅金：長時間不繳房屋稅、土地增值稅，積欠下大筆稅金，會減少房屋做為擔保品提供的額度，例如稅金算下來竟然有上百萬元，這種情況需要納入考慮。

民間公司如何決定二胎房貸額度？

實價登錄系統可以查詢地區房市行情，做為評估價值的參考，政府及房產業者網站皆有自己的系統，除此之外，估價時要檢查房屋狀況，有些需要到現場勘查，也有一些是要求借款人拍下各處照片，搭配建物所有權狀上的資料一起核查，綜合以上這些資訊，就能推測出房產總價多少，一般都是以貸款成數8成計算，然後再扣掉前順位房貸的已貸額度，最後決定放款最高金額。

民間二胎如何還款？

民間借款的還款方式非常靈活，不但有更大的轉圜空間，而且不一定強制綁約，若借款人貸款期間遇到困難，可以找申貸民間機構討論，調整以後的還款方式。

1. 本利均攤：最為普遍的還款方式，每月償還一定本金和利息，利息依照本金乘以利率計算，通常有一個明確的貸款期限，大部分不超過10年，這段時間內慢慢還掉債務，到達期限的時候，本金應該已經全部還掉。
2. 先還利息：每個月僅交納利息部分，本金則延後償還，就好像銀行的寬限期，只是這段期限拉得更長，這種方式通常不綁約，借款人不用擔心中途違約，先還掉一部份本金，利息也會跟著減少，優點是減輕負債壓力，缺點是拖越久繳的利息越多，若是長期週轉最好考慮經濟狀況。
3. 隨借隨還：非常適合短期週轉，借款人從民間公司借出資金，當手頭有足夠的多餘現金，再一次還清所有款項，這段時間內照常繳付利息，清償後停止計息，幫助臨時缺錢的客戶解決問題。

民間二胎有哪些收費項目？

1. 手續費：金融機構辦理貸款時，通常會向客戶收一筆手續費，支付過程中衍生出來的人事、行政成本，每家銀行、民間公司各有規定，根據貸款金額計算一定費用，龐德隆考慮到客戶用錢需求，不收一毛手續費！
2. 代書費：不動產相關事務需要代書協助，幫忙設定房屋的抵押權，聘請代書要支付一筆費用。
3. 地政規費：地政機關設定抵押權給金融機構時，收取設定金額千分之一的登記規費，另外還包含書狀費、工本費、閱覽費。
4. 代辦費：仲介將案件介紹給金主，向借款人收取一筆代辦費，代辦費就是代為辦理服務的費用，通常是借款金額的5%-10%，龐德隆是金主直營的公司，自然不用繳代辦費。

民間二胎注意什麼風險？

1. 約定利率：民間利率大都落在0.5%-2%之間，高利貸卻超出這個範圍，要求3分利或5分利，換句話說，月利率高達3%-5%，12個月下來就是36%-60%，不但利息高得嚇人，還改成每10天或7天收取利息，借款人飽受討債壓力。
2. 費用高昂：辦理貸款收取的費用，高到不合理的地步，像是手續費、代辦費收到放款金額20%，借來的資金被抽走一大部分，或者是要求多餘的收費項目，例如諮詢費、估價費等，還沒簽約就先多出一堆待支付的費用。
3. 詐騙假冒：詐騙集團偽裝成融資公司，以借錢作為宣傳，引誘不熟悉的民眾上鉤，叫借款人交出重要的身分證件，結果成為詐騙集團的人頭戶，盜用身分進行非法勾當。
4. 缺乏專業：雖然民間借款門檻非常低，不表示完全沒有條件，一些公司聲稱不用審核，提供身分證件就借錢給你，很有可能是非法業者，辦理借貸通常有專業人員負責處理，若找不到就要警惕是不是陷阱。
5. 當面對保：確定撥款前有一個重要步驟，就是當面對保，兩方一起檢查契約內容，包括金額、利率、違約金、還款期限、注意事項等，保障當事人的權益，沒有對保就簽約，小心被人從中作梗。

怎麼知道民間借款合不合法？

知道越多資訊越安全，現在訊息傳播速度很快，上網查資料非常方便，可以利用政府的商工登記公示資料查詢服務，檢查融資公司登記的資料，或者透過網路查詢該公司的名字，瀏覽網站裡面的內容，看有沒有詳細介紹，例如電話、地址、業務項目等，順便看其他人留下的意見，若依然不放心，打電話詢問是最直接的方式，約好時間到實體店面討論，有辦公室的公司找得到人，對借款人至少是一種保障。

民間二胎房貸可以代償債務嗎？

如果借款人同時背負信貸、卡債等各種債務，或原本的二順位借貸利率太高，可考慮民間借款的代償方案，以低利率取代高利率，提供建物所有權狀給我們評估，先計算目前債務總金額是多少，再看房屋殘值能不能清償債務，透過民間二胎還掉的債務，最後就是轉移到公司名下，借款人不用分開繳款，以後統一支付一筆利息，還降低總金額。

誰是民間二胎房貸的金主？

民間金主是手頭有閒錢的人，由這些人提供資金給借款人，他們的身分各不相同，可能是醫生、代書、投資客、企業主等，當金主是為了從放款中賺取利息，所以他們大都不會刻意違法，可以穩定收款是最重要的事，有些金主透過仲介接取案子，向客戶收代辦費、手續費，有些金主自己開公司，好處是直接溝通，省去多餘的費用和時間，金主直營的龐德隆，為客戶的需求打造最好的方案。

民間二胎和銀行二胎的差別表？

申請民間二胎房貸準備什麼資料？

借款人選擇和民間二胎金融機構接洽的話，應該攜帶身分證、健保卡或駕照、印鑑證明、印鑑章、建物所有權狀等個人文件，不用另外帶保證人來增強信用狀況，親自出席辦理即可。

如何辦理民間二胎？

1. 申請：借款人考慮資金狀況，決定想要申貸的金額，慎重選擇希望的金融機構，依照對方要求條件，準備好各項審核文件，向金融機構提交申請。
2. 估價：由專業團隊評估物件價值，確認位置、坪數等條件，拍照記錄內外部狀況，若是現場勘查會花更多時間，以市價做為依據，確認物件剩餘價值，並評估借款人的可貸額度，放款成數約在5-8成之間，條件非常優良的話，還有機會貸到9成。
3. 核貸：承辦機構審核借款人的資料後，經過檢查沒有問題，便能決定利率、額度，快速成立案件，接下來約好時間、地點，雙方當面確認合約並對保簽約。
4. 設定：客戶拿到資金之前，要到地政事務所進行抵押設定，將抵押權設定給債權人，抵押權名義上的金額，通常是借貸金額的1.2倍。
5. 撥款：完成以上流程，借款人立即拿到現金。

央行第三季議事錄顯示，理事們對房市炒作的影響感到憂心，並提出對策，這一波重拳打擊將如何影響房市？對一般購屋者是否公平？以下政策背後的分析，幫助大家深入了解房市新規的目的與未來可能走向。

理事會大力支持管制加碼

央行理事們普遍贊同加強房市抑制政策，他們認為房市炒作已達非健康發展，不僅影響房市本身，更可能威脅金融穩定，有理事在會議上指出，部分投資客錯誤的將不動產視為短期賺取差價的流動性資產，這種賭博形式行為如果不加以制止，恐怕導致房市「硬著陸」。

房市需求的三大來源

房市需求不僅來自剛性需求，也包括資產配置和投機需求，理事指出這三類需求之中，投機需求對市場的波動性影響最大，因此第七波信用管制將透過限制貸款條件，特別是取消寬限期的適用範圍，減少投機性需求，這一政策方向也讓房市需求更集中於剛性需求，使得更多資金流向真正有利於經濟發展的領域，而不是停留在房市的炒作空間。

自備資金降低貸款依賴性

有理事提出，房市投資應更具備財務自足性，過度依賴貸款進行房產投資的模式隱藏風險，一旦房市面臨修正，將導致高槓桿投資者承擔巨大壓力，針對這一點央行規定名下有房者的房貸不得享有寬限期，進一步逼退短期投機客，這樣的限制無疑是增加了投資門檻，並可能促使炒房者退出市場，有助於房市走向更為理性的需求結構。

對「無辜者」鬆綁

儘管新政策主旨在嚴防投機，但也不希望影響到真正有需求的購屋者，因繼承而擁有的房子不會被視為投機，並且因工作或居住城市變動的換屋需求者也可豁免，這一人性化的安排減少了政策對一般民眾的影響，讓政策在打擊炒房時，不會對真正需求者增加負擔。

房市有望進行修正

台灣房市長期以來少有明顯修正，此次措施可能促使房市進行小幅度的價格調整，房市不同於股市，通常不會出現短期大幅度變動，但政策變動會影響市場情緒，可能會導致投資者在買房時更加謹慎，短期內需求減少可能導致房價小幅修正，這對剛性需求者來說可能是一個入場良機，畢竟在市場降溫後，更容易找到適合的房子。

央行持續調整政策落地

央行承認全面抑制炒房並非一蹴可幾，政策推動需考慮市場反應，並隨時調整，政策推動不可能面面俱到，但會持續觀察市場情況，適時進行檢討修正。

第七波房市信用管制標示著一場對抗炒房的硬仗，也代表央行對房市熱度的控制意圖，為剛性需求者提供更公平的買房環境，可望促進投機需求下降，讓房市回歸理性發展，對一般購屋者而言，短期內可能迎來相對穩定的市場，但隨著市場逐漸適應，需要注意長期經濟發展對房價的影響。

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四項具體措施

這幾年政府一直致力於打炒房，早早祭出各種抑制房價政策，然而從目前的成果來看，不僅沒有獲得有效改善，房價更是肉眼可見的瘋狂上漲，因此除了以往已推行的政策外，如今又新增了哪些具體措施呢？

房地合一稅2.0

為防止短期炒作的投機行為，於2016年起開始實施的房地合一稅，在2021年7月進一步推行2.0版本，將原本針對持有不動產1年內出售45%的高稅率延長至2年內，而原本2年內出售35%稅率延長至5年內，此外預售屋交易也會納入課稅的範圍。以此打擊短期炒作，避免房屋在短時間內透過多次交易，造成房價上升。

健全租賃市場 改善空屋黑洞

為了鼓勵房東將閒置的房屋投入租賃市場，提出了租稅優惠政策，讓釋出空房的房東們可以獲得綜合所得稅、營業稅、地價稅、房屋稅的優惠。此外也為了提升社會住宅的供應量，政府強調房東必須配合《住宅法》及《租賃住宅市場發展及管理條例》，以此加速推動租賃住宅的專業經營制度，提升租賃市場的透明度。與此同時，稅務單位也會持續嚴查租賃市場的黑市交易，確保市場的公平和健康發展。

申報所得稅 租金扣除額提升

自2024年起房屋租金支出的扣除額將由列舉扣除額改列為特別扣除額，並且每一申報戶的年度扣除上限將從12萬提高到18萬元，對於租房的上班族來說，將會非常有感！此外再配合政府推出的租金補助政策，此措施將進一步減緩租屋族的壓力，獲得更完善的居住需求保障。

囤房稅2.0明年開始課徵

2024年7月起，房屋稅差別稅率2.0(簡稱囤房稅)新制正式上路，並從2025年5月起開始課徵，新制將以往各縣市分別計算改成「全國歸戶差別稅率」，針對擁有多間房屋者，將適用2%-4.8%的累進稅率，要求地方政府案戶數訂定稅率差別，強化對多屋族的稅負，促使房市資源有效利用，透過增加持有多套房者稅負壓力，來減少房屋閒置狀況，進而減緩供需不平衡。

預售案急凍 買氣驟減

除了上述四大項目推動外，近期最夯的房市話題莫過於「第七波信用管制」措施，加上之前銀行放貸額度近滿水位，導致不少民眾無法順利核貸，致使房屋買氣開始降溫，隨著進入冬季，房市寒冬也即將逼近，其中預售屋需求大幅下降明顯，部分的預售案來客量減少20%－30%，房仲業更表示帶看量明顯降低，顯示出民眾對房市信心受損，其中部分民眾擔心，房價會出現急跌的情況，然而房產專家認為房市未來僅會緩跌，且跌幅並不明顯。

房價修正路徑怎麼走？

據不動產專家的分析，在過去2、30年的經驗中，房價不論急跌還是緩跌，平均跌幅一般不超過20%，所謂急跌甚至暴跌，一般為外部因素所導致，例如金融風暴、疫情等，這些使得市場短期內產生恐慌使交易量急劇萎縮的情況，不過像這樣的現象過後，通常伴隨著反彈行情，當事件平緩，房市會出現復甦，甚至進一步大漲！

而緩跌的情況，大多是市場內部的供需平衡開始調整而產生，房價會以極緩慢的速度下跌，例如1990年至2000年初的「失落十年」以及2014年至2017年期間，房市經歷了長時間的盤整期，跌幅非常小，市場的修正過程也非常漫長，讓人感覺房價下跌無止境。

自住客不用過度預期房價走向

擔心房價暴跌是非必要的，因此如果有購屋需求的民眾，若非投資型需求，自住客大可不必太擔心房價的起伏，畢竟雖然房價處在跌勢，還是應以長期居住考量為主，長期持有的狀態下，就不必過於憂慮短期的房價波動。

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