借名登記是什麼? 如何拿回登記在別人名下的房屋? 借名登記如何申請房貸?

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前些日子看了一齣韓劇,劇情中婆婆想要節稅,而將房屋借名登記在媳婦名下,結果婆婆想拿房子去貸款,此時的媳婦與兒子又正在鬧離婚,最終媳婦獲得了房屋,婆婆買的房子只能賠給媳婦。這樣的劇情在現實生活中也可能遇到,可借名登記是什麼?如果真的把房屋登記在別人名下,還能拿得回來嗎?

什麼是借名登記?

簡單來說就是把你的財產登記在別人的名下,財產可以是房屋、土地、股票等,只要是可記名的財產,並將其登記在他人名下,就叫做借名登記。例如:阿美買了一棟房屋,但房屋登記在阿美的兒子名下。

借名登記如何確保財產依舊是自己的?

這時你需要與他人約定好,只要跟借名的人約定,即使登記在名下,你也可以享有使用財產的權利,那麼即便財產在他人名下,但實際上可使用的還是你,法律是會承認這樣的約定的,因此你也可以隨時終止借名登記的關係。

為什麼需要借名登記?

這是因為一個人可能有多筆房產或土地,為了減少稅金,而將名下的財產以借名登記的方式,分散於他人名下,另外也可以用於分散風險、貸款等。

原因一:節稅

當一人擁有多筆房產,稅金將會以累進制往上加,因此為了減少稅務問題,而將房產借名登記至他人名下。

原因二:取得購買資格

某些房屋或土地因購買資格限制,而必須以擁有該身分的人才能申購,例如原住民保留地,因此透過將土地以借名登記的方式,登記在具有原住民身分的人名下,即可購買此地。

原因三:信用、貸款問題

當你想購買房屋並申辦房貸,但因為自身信用條件較差,因而無法獲得銀行相對優惠的貸款條件,這時透過借名登記,將房屋登記在信用佳的親友名下,就能得到更好的房貸方案。

原因四:積欠債務

當你有不少債務纏身,一旦無力償還,債權人將可能向法院聲請將你名下的財產變賣以抵債,因此為了避免財產遭到查封,使用借名登記的方式將財產轉移至他人名下,不過若房屋早就設定了抵押權並有預告登記,此法不可行。

原因五:贈與

有可能是家人想把房屋買給尚未成年的子女,因此房屋雖然登記在子女名下,可實際的使用權、房貸繳款、繳稅等還是在父母手裡,因此這也算是種借名登記,之後等待子女成年或成家,父母才會將房屋的全部權利交由子女。

借名登記該如何相互約定?

在韓劇中,婆婆為了要節稅而偷偷的買房卻登記在媳婦名下,然而媳婦卻不知情,是直到媳婦想辦理信貸時,才被銀行告知名下有一棟正在繳貸款的房屋,因此這種借名登記實屬無約定行為,那麼若婆婆想要將房屋拿回並登記到自己名下,是可行的嗎?

首先借名登記這件事本身就具有爭議,大部分的借名登記或許只是雙方的口頭約定,因此若兩人爭執不休,都堅持房屋是自己的話,一旦上了法院就需要提出持有房屋的具體證據。

因此建議若想要做借名登記,還是建議雙方可簽訂契約,保障買房者可在之後想將房屋轉回名下時,有個明確的證據。

如果借名登記有爭議 法院該如何判決?

若韓劇中婆婆打算把房屋要回來,其實是可行的。雖然房屋登記在媳婦名下,但實際的房貸繳款人是婆婆,出租、使用也都是婆婆,因此只要能拿出這些證據並提供給法院判決,就有機會將房屋拿回,並轉為登記在自己名下。

因此借名登記若想請求將不動產歸回自己所有,就需要蒐集相關證據,其中包括:

  • 繳房貸、出資的證明:只要證明你是真正購買不動產的人,並提供房貸文件、繳款證明等等,就有機會要回房產。
  • 繳稅證明:證明房屋稅都是你繳的。
  • 真正的管理者:有時候房貸繳款、繳稅都可能是用借來的名字進行的,因此或許無法獲得相關證據,但你也可以提出長期居住證明、或者有租出契約、繳納水電費、管理費等紀錄,來證明房產是你的。
  • 權狀在誰身上:這點也很重要,很多時候法院在判決時,大多會以權狀為基準,若權狀在你手,則很可能以此判斷誰才是真正的不動產擁有者。

建議如果正身陷於借名登記的官司之中,可向專業律師諮詢,避免多走冤枉路。

簽署借名契約有哪些重點?

要想利用借名登記達到某些目的,就需要做好完整的配套措施,因此最好的方式就是與對方簽訂契約,以保你的不動產不會被搶走。那麼契約當中應該記載些什麼,才能讓合約有效且具有保障呢?

合約內容應記載:

  • 標的物,也就是借名的財產,例如某地址的一間獨棟透天。
  • 借名期限,例如借名登記存在期間10年等等。
  • 借名關係人,包含借名人是誰,誰是出名人。
  • 借名詳細內容,包含:使用房屋的權利、借名期間的費用歸屬、借名登記的標的物收益(出租的租金等)、借名是否有報酬。

借名登記後還可以申請房貸嗎?

如果你已經將房屋登記在他人名下,卻需要申請房屋貸款時,該怎麼辦呢?上述提到,在韓劇中婆婆需要拿房屋申請二胎房貸,卻被銀行告知需要媳婦的證件才可辦理,因此借名登記的房屋想要申請貸款,並非不可,但你需要出名人的證件。

一般申請二胎房貸,需要的文件資料如下:

  • 身分證件、印章
  • 房屋所有權狀
  • 印鑑證明

因此想要申請房貸,需要持有房屋的出名人提供相關證件,因此借名人需要取得出名人的印鑑證明、身分證件才可辦理二胎房貸,而若你申請的金融機構是銀行,還得拿出名人的財產證明,確保目前的屋主是有能力還清貸款的。

結論是借名登記後一樣可以申請房屋貸款、二胎房貸,可是即便你是房屋真正的使用者,還是得需要出名人的同意並取得個資,才可辦理。

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