申請房貸時,用於擔保的房子,必須設定抵押權,以此保障銀行在借款人無法還款時,可將房屋收回。因此對大多數人而言,首次接觸抵押權是在買房,這時房子還不完全屬於自己的資產,而是要等到繳完房貸後,並辦理塗銷抵押權,房屋才是真正屬於你的。那麼塗銷的過程該如何進行?應該準備哪些資料呢?下文將一一解答,帶你了解所有程序。
什麼時候可以塗銷抵押權?
已經設定抵押權的房屋,會因「權利拋棄、期限結束、債務清償、法院判決」等原因,可申請塗銷抵押權,因為此時權利已不復存在,債權人、債務人只要攜帶證明文件,到房屋當地的地政事務所,進行核對並辦理塗銷即可。
最常見的塗銷情況是,屋主在銀行、私人借款的債務,已經全部清償,不必以房子擔保債務,所以要求塗銷抵押權。而抵押權會記錄在房屋謄本中所有權之外的他項權利部,完成塗銷之後,他項權利部便會回復原樣,免去房子可能被法拍的風險。
如何申請塗銷抵押權?
- 臨櫃申請:申請人和債權人準備所有資料,前往地政事務所當場辦理,大約1小時內完成,申請人無法出席,可以另外委託代理人代辦。
- 郵寄申請:申請人郵寄所有資料到地政事務所,另外約定時間到場辦理。
- 線上申請:如果請代書或律師代為申請,連上內政部數位櫃台系統,以自然人憑證或工商憑證登入,填寫申請書和資料,申請人檢查並簽署電子簽章,代書或律師完成送件,其他紙本附件則郵寄到地政事務所。
塗銷抵押權要準備什麼文件?
- 銀行:抵押權塗銷同意書、他項權利證明書、原設定契約書。
- 私人借貸:抵押權塗銷同意書、債務清償證明書、他項權利證明書、債權人身分證明文件、債權人印鑑證明。
- 地政事務所:登記申請書、申請人身分證正本和印章,自然人為身分證或戶口名簿影本,法人為登記證明及代表人資格證明,公司為設立登記表或抄錄本正、影本。
- 其他:院判決確定證明文件、地政機關要求證明文件。
他項權利證明書不見怎麼辦?
我們遇過客戶遺失了他項權利證明書,導致客戶心慌不已,擔心自己無法順利塗銷抵押權,因此這邊說明,如果文件遺失了,你可以這樣做:
他項權利證明書不見,你必須附上「他項權利人切結書」,表示債權人曾給予他項權利證明書,之後若不小心遺失,申請人只要取得他項權利人切結書,確認文件有收到,只是遺失了,再請債權人在清償證明書說明,已交出他項權利證明書,並在上面蓋章即可。那麼如果換作是債務清償證明書不見,則可向原貸款機構申請另一份,只要攜帶身分證、印章至現場辦理即可,大約等2-3個工作天,文件便會核發下來。
未塗銷抵押權會有什麼後果?
清償房貸之後,有些人可能不急著塗銷,擱置到忘記,直到好幾年之後,想要申請新的貸款,銀行拒絕承做二順位房貸,或是出售房屋,卻因為抵押設定賣不出去,這才想起應該塗銷抵押權。
如果仍找得到債權人,這種情況比較好處理,先找對方協商,取得所有相關文件,一起到地政事務所辦理,如果完全沒有債權人的消息,申請不到債務清償證明書,可以透過司法途徑解決問題,取得法院判決證明文件,當作地政事務所可接受的依據。
塗銷抵押權的條件,就是還清所有債務,有辦法證明債務不存在,法院都會判決允許塗銷,如果年代久遠無法證明,文件也都已經遺失,據民法規定,抵押權擔保的債務,時效最長15年,時效結束5年內,未實際請求便會自動失效,也就是說時間超過20年,法院會認為抵押權已消失,就能利用時效結束來提出意見。
繳完房貸需要馬上塗銷抵押權嗎?
取得債務清償證明書後,就等於沒有房貸了,是否塗銷並非很重要,如果考慮到未來的資金需求,找同一間金融機構借貸,不塗銷還能省下設定規費,減少申貸成本,也能增加房屋保障,避免被偷偷過戶,不過有些人拖太久,反而影響個人權益,沒有其他計畫,可及早塗銷抵押權。
選擇不塗銷,最好妥善保管文件,銀行核發的抵押權塗銷同意書、他項權利證明書、抵押權設定契約書、火險與地震險保單正本,都是申請必備文件,以後改變想法,也比較不會因為文件不見,拖延整個程序。
塗銷抵押權的流程
- 收件:核對申請人身分、證明文件。
- 核定準登:於土地登記系統查詢系統輸入準登。
- 登陸:逐一登錄核定登記事項。
- 校對:檢查資料是否正確。
- 結案:於登記案管系統中結案。
- 異動歸檔:點收檔案並簽註日期。