不過，即使擁有公教身分，也不代表一定能拿到最理想的條件。
想要貸得順、貸得好，其實還是有方法！

以下整理幾個實用重點，幫助你在申請房貸時，更有方向。

房貸想貸得好，先從資金規劃開始

很多人在看房時，只注意房價，卻忽略自身負擔能力。
但實際上，銀行在審核房貸時，最在意的就是你能不能穩定還款。

建議在看房前，先掌握三個基本原則：

• 自備款至少準備房價的3成
• 每月房貸支出控制在收入的1/3左右
• 最多不要超過收入的1/2

舉例來說，如果貸款100萬元、分20年期，在目前利率區間下，每月大約需負擔5,000元左右。
當貸款金額放大，壓力也會成倍增加，因此提前試算非常重要。

公教房屋貸款優勢在哪？為什麼銀行特別願意貸

在眾多貸款條件中，「公教房屋貸款」一直是銀行最喜歡的族群之一。
原因很簡單：收入穩定、呆帳風險低。

只要你或配偶具備公教身分，例如：

• 公務員
• 公立學校教師
• 公營事業人員

通常在申請房貸時，會有以下優勢：

• 利率較一般房貸低
• 貸款成數較高
• 審核相對穩定

此外，政府也曾推出相關優惠方案，例如過去的「築巢優利貸」，提供公教族群較低利率與較長年期。

不過要注意的是，這類公教房屋貸款方案通常仍會受到：

• 信用評分
• 負債比
• 房屋條件

等因素影響，不是只要有公教身分就一定過件。

想提高貸款成數？這些細節很關鍵

不過即使是公教房屋貸款，銀行在放款時仍會保守評估。

一般來說，房貸成數多落在7成左右，但若條件良好，有機會提高到7.5成甚至8成。

想提高成數，可以注意幾個方向：

1. 房屋條件要夠好

地段佳、屋況良好、具市場流通性的房子，銀行接受度較高。

2. 信用紀錄要乾淨

信用卡遲繳、貸款延遲，都會影響評分，即使是公教身分也不例外。

3. 善用建商或房仲合作銀行

有些建案會與特定銀行合作，銀行對物件熟悉，核貸速度與成數通常更有彈性。

4. 多比較不同銀行

每家銀行評估標準不同，多詢問幾家，往往能找到更適合的方案。

如果條件仍不足，也可以考慮透過專業顧問協助評估，提高成功機率。

寬限期不是越長越好，很多人都忽略這件事

很多人申請房貸時，會特別在意「寬限期」。
因為在這段期間內，只需繳利息，不用還本金，壓力看起來比較小。

但實際上，寬限期也可能帶來風險。

舉例來說：

• 貸款1,400萬
• 寬限期內每月約繳2萬元
• 寬限期結束後，可能直接跳到8～9萬元

如果沒有提前做好準備，很容易在寬限期結束後，出現財務壓力。

因此，是否使用寬限期，建議評估以下情況：

• 是否有明確資金規劃（如投資、創業）
• 是否有能力承擔未來還款增加

如果沒有特別用途，其實穩定本利攤還，反而更安全。

房貸辦完就結束？其實很多人忽略這一步

不少人在房貸核准後，就直接設定自動扣款，之後幾乎不再理會銀行。
但這樣其實會錯過很多可以優化條件的機會。

因為房貸利率並不是一成不變的，會隨市場調整。
然而銀行不一定會主動幫你調整到最有利的條件。

建議可以這樣做：

• 每3～6個月主動詢問一次利率
• 留意市場利率變動
• 適時與銀行協商調整

只要繳款正常、信用良好，很多時候都有機會爭取更低利率。

除了政府方案，銀行也有公教房屋貸款

除了政府推出的優惠方案之外，其實不少銀行也有針對公教族群設計的貸款產品。

這些公教房屋貸款方案，通常會提供：

• 較低利率
• 較彈性的年期
• 較高的核貸穩定度

但同樣要注意，銀行仍會嚴格審核：

• 收入證明
• 信用紀錄
• 負債狀況

如果信用有瑕疵，即使是公教身分，也可能影響利率甚至被拒件。

公教房屋貸款，不只是利率低，更是資金規劃工具

很多人以為公教房屋貸款只是「利率比較低」，
但實際上，它更像是一種資產運用工具。

當條件允許時，透過良好的貸款規劃，可以：

• 降低長期利息支出
• 提高資金運用彈性
• 減輕每月負擔壓力

關鍵不在於「貸多少」
而在於你是否了解自己的條件，並選擇最適合的方案。

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什麼是不動產融資？

個人或企業體執行某些計畫時，需要資金支持，或是遇到需要緊急支出的突發事件，為了取得資金，將名下現有的不動產，以其價值做為抵押，向金融機構或他人辦理抵押程序並取得資金，這就是不動產融資。

如果借款人是在不動產相關的領域缺少金流，利用房屋、土地本身原有的價值，借來足以馬上運用的現金，就會成為不動產融資，通常是發生在土地開發、房屋興建、抵押貸款等情況上，尤其借貸更是許多人希望迅速得到大筆款項，一個無法被取代的管道。

不動產融資有那些相關項目？

一、購置不動產

以目前台灣的不動產價值來說，房屋、土地都要價不斐，一般民眾很難馬上拿出大筆現金，一次付清買房和買地的價錢，所以都會向金融機構申請借貸，請他們提供現金，自己先支付頭期款，剩餘的款項利用借來的錢墊付，後面再慢慢償還房貸的欠款，現在不管銀行還是政府都有推出買房方案，針對不同的族群給予不同的優惠，比如內政部有青年安心成家專案，國泰世華有一般購屋專案，遠東商銀有優質房仲專案等。

有推出購地借貸的金融機購比較少，相對而言，能夠挑選的方案數量也會減少，大說是農會、合作金庫、台灣土銀才有開放受理案件，像農會有購買耕地專案、山坡地保育利用專案，土銀有購買建地專案、承購公有地專案、市地改良專案等。

二、擔保品抵押貸款

借款人把房子、用地抵押給債權人，依照抵押品的價值高低，借來相應的資金額度，並且需要在一定年限之內，分期償還所有債務，這期間還要支付利率給債權人，借款人若是還不出來的話，不動產就會被拍賣用來還錢。

一般房貸除了借取資金之外，還可以進行增貸、轉貸、二胎房貸等，市場上有各式各樣的商品提供選擇，例如指數型採用浮動利率，理財型方便隨時調用資金，抵利型可用存款折抵借貸利率等多種方案。

用地貸款主要是以住宅區、商業區的建地為主，價值比較高，風險比較低，通過銀行審核的機會大。如果是農地等生產用地的話，目前銀行承辦的意願不高，可向農會申請看看，若是有二胎土地貸款需求，那麼民間金融公司願意承作的也不少，申辦過件更簡單容易。

三、建築融資

建商想要建造一棟全新的建築物，除了取得一塊可使用的土地之外，蓋房子本身就要花費材料、人力、運送等各種營建成本，所有花費加總起來，是一筆非常巨大的開銷，建商也無法自己一下子全部承擔下來，需要金融機構的資金援助，運用在購買建築用地，支付合建保證金，協助啟動興建工程等事項，通常借貸年限在3-5年之間，不需要支付利率，一但房子銷售出去，就要立即償還之前的借款，兆豐、第一銀、台銀、凱基、陽信等大型銀行，都有推出建築業的融資方案。

四、廠房興建貸款

企業若想要進行大型投資，提升原本有限的產能，可以向金融機構申請借貸計畫，取得足夠的資金，在工業區購買用地，建造全新的工廠和設備，廠房全部興蓋完成，才能真正取得用地所有權，借貸年限最長有20年，包含興建工程的3年，期間需要攤還本金和利息，例如兆豐有工業區優惠專案，用地的放款成數最高有8成，興建工廠的放款成數最高有6成；土銀有購買工業用地及購建廠房專案，用地和興建工廠的放款成數最高有7成；玉山有短中長期融資專案，為企業提供不同時期的援助。

五、都更危老貸款

隨著房子的年齡增加，台灣需要重新審視的老屋越來越多，這些住宅可能出現結構扭曲、牆壁腐化、漏水漏電等問題，為身家安全帶來潛在的未知危害，急待修繕整裡，保障住戶的基本權益，許多金融機構配合政府力推都更的政策，開辦老屋重建方案。例如玉山銀行有「危險及老舊建物重建專案」，兆豐銀行有「危老重建融資」，土地銀行分成「都更」和「危老重建」兩項專案，都提供了興建住屋、合建保證金、週轉金、代償債務的款項，幫助屋主順利翻新健檢不良的老舊房子。

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什麼是青年安心成家購屋貸款？

簡稱青安貸，是政府為了落實居住正義，達到「住者適其屋」的目標，而於民國99年推動的一項計畫。至今推動了10多年，累計核貸戶數已超過34萬戶，累計核貸總額超過1.43兆元；目前尚餘19多萬戶正在申貸並繳款當中，餘額近6千億元。

青年安心貸款利息再補貼！

為了落實居住正義以及因應目前房價高漲的現況，財政部針對有資格申請青安貸的首購族，提出更優惠的貸款方案，其中包括：

• 內政部住宅基金額外補貼利息25%，也就是1碼。
• 最高可貸額度提升至1,000萬。
• 最長可貸年限延長至40年。
• 寬限期延長至5年。

最新青年安心貸款方案

適用對象為年滿18歲以上，且本人及其配偶、未成年子女名下皆無房產。

根據規定，最新的青安貸方案將從2023年8月開始實施，截止日期延長至2026年7月31日止。也就是說現在申請青安貸，即可享有為期3年的貸款利息補貼，最低利率來到1.775%。

青年貸款承辦銀行一覽

青年安心貸款並非所有銀行都承辦，因此實際的貸款成數、利率、申貸條件，還是得依照各家銀行規定。

承辦銀行有：(有配合內政部政策)

1. 台灣銀行
2. 台灣土地銀行
3. 第一商銀
4. 合作金庫
5. 彰化商銀
6. 華南商銀
7. 兆豐銀行
8. 台灣中小企銀
9. 中國信託
10. 國泰世華－政策性住宅補貼房貸
11. 台北富邦銀行
12. 陽信商銀－政策性優惠房貸

青年貸款需準備資料？

申請青年安心房貸需要準備哪些資料？申請時須要具備哪些條件會更容易核貸？如果想要順利的貸款成功，一定要注意以下條件：

1. 穩定的收入來源，最好能提供財力證明或加分項目，例如持有股票、基金、儲蓄險等。
2. 一份穩定的工作長達1年，盡量別在買房前半年換工作。
3. 每個月皆有存款盈餘，不可當月光族。
4. 與銀行有良好的信用往來，不得有信用瑕疵或是信用小白。
5. 不能有遲繳紀錄，包括欠稅、罰單等皆會有紀錄。
6. 信貸、車貸等其他貸款額度不得過高，否則房貸將沒有申貸額度。

準備資料如下：

• 身分證+第二證件(健保卡、駕照)
• 印鑑章
• 土地及建物謄本
• 財力證明(薪資轉帳證明、扣繳憑單等)
• 擔保人及擔保人個人證件

青年貸款辦過後 還能再用房子貸款嗎?

如果已經有房貸了，那麼拿貸款過的房子再次申貸有可能嗎？答案是可以喔！二順位房屋貸款就能幫你解決資金問題。

在有資金急需的情況下，除了信用貸款之外，銀行也有二順位房貸的方案，透過已經貸款過的房屋，向不同的銀行再次申辦貸款，並設定第二順位抵押權，即可將房屋剩餘的價值變現。

不過若信用不佳或曾經有過房貸遲繳紀錄，還能再辦嗎？

當然可以！但是申辦的機構要選龐德隆才行！透過龐德隆二胎房貸方案，可以幫你解決信用不佳，無法向銀行貸款的問題，我們提供最快3天內撥款方案，並且不看信用與收入，就算信用瑕疵、收入不穩也沒問題，最高還可申辦至房屋鑑價的9成。

如果有任何貸款的問題，我們有免費諮詢服務，且享有貸款免手續費方案，歡迎隨時來電諮詢。

央行第三季議事錄顯示，理事們對房市炒作的影響感到憂心，並提出對策，這一波重拳打擊將如何影響房市？對一般購屋者是否公平？以下政策背後的分析，幫助大家深入了解房市新規的目的與未來可能走向。

理事會大力支持管制加碼

央行理事們普遍贊同加強房市抑制政策，他們認為房市炒作已達非健康發展，不僅影響房市本身，更可能威脅金融穩定，有理事在會議上指出，部分投資客錯誤的將不動產視為短期賺取差價的流動性資產，這種賭博形式行為如果不加以制止，恐怕導致房市「硬著陸」。

房市需求的三大來源

房市需求不僅來自剛性需求，也包括資產配置和投機需求，理事指出這三類需求之中，投機需求對市場的波動性影響最大，因此第七波信用管制將透過限制貸款條件，特別是取消寬限期的適用範圍，減少投機性需求，這一政策方向也讓房市需求更集中於剛性需求，使得更多資金流向真正有利於經濟發展的領域，而不是停留在房市的炒作空間。

自備資金降低貸款依賴性

有理事提出，房市投資應更具備財務自足性，過度依賴貸款進行房產投資的模式隱藏風險，一旦房市面臨修正，將導致高槓桿投資者承擔巨大壓力，針對這一點央行規定名下有房者的房貸不得享有寬限期，進一步逼退短期投機客，這樣的限制無疑是增加了投資門檻，並可能促使炒房者退出市場，有助於房市走向更為理性的需求結構。

對「無辜者」鬆綁

儘管新政策主旨在嚴防投機，但也不希望影響到真正有需求的購屋者，因繼承而擁有的房子不會被視為投機，並且因工作或居住城市變動的換屋需求者也可豁免，這一人性化的安排減少了政策對一般民眾的影響，讓政策在打擊炒房時，不會對真正需求者增加負擔。

房市有望進行修正

台灣房市長期以來少有明顯修正，此次措施可能促使房市進行小幅度的價格調整，房市不同於股市，通常不會出現短期大幅度變動，但政策變動會影響市場情緒，可能會導致投資者在買房時更加謹慎，短期內需求減少可能導致房價小幅修正，這對剛性需求者來說可能是一個入場良機，畢竟在市場降溫後，更容易找到適合的房子。

央行持續調整政策落地

央行承認全面抑制炒房並非一蹴可幾，政策推動需考慮市場反應，並隨時調整，政策推動不可能面面俱到，但會持續觀察市場情況，適時進行檢討修正。

第七波房市信用管制標示著一場對抗炒房的硬仗，也代表央行對房市熱度的控制意圖，為剛性需求者提供更公平的買房環境，可望促進投機需求下降，讓房市回歸理性發展，對一般購屋者而言，短期內可能迎來相對穩定的市場，但隨著市場逐漸適應，需要注意長期經濟發展對房價的影響。

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房市問題難解 短期政策的後遺症

回顧過去十幾年的政策，房市經歷了多次調整，但政策效果不盡理想，首先，政策往往更重視短期效益，卻忽略了市場的長期穩定。2009年降低遺產稅的措施，初衷是為了吸引海外資金回流，促進經濟發展，然而這些資金流入房市後，推高房價，反而加劇房市投資需求，資金過剩與低利率結合，使得房價進一步上升。

奢侈稅鎖死市場，無法降溫

2011年為了控制過熱的房市，推出奢侈稅政策，然而正處於快速成長階段的房市，因政策導致市場鎖死，使得交易量大幅度減少，卻依然無法有效壓抑房價上升，造成治標不治本的結果，未能針對供需不平衡解決問題。

好政策？不夠好導致嚴重錯誤！

實價登錄制度雖然是提高市場透明度的好政策，但最初採用的是地政士登錄方式，導致數據不實，實價登錄2.0的改革，雖然對市場有一定的修正效果，但已經無法彌補前期錯誤帶來的負面影響。

社會住宅推動止步不前

政府在推動社會住宅政策上也面臨挑戰，雖然提出興建社會住宅目標，但實際上執行的進度緩慢，社會住宅的數量遠不足社會要求，相對的政府推出的包租代管制度，這項政策僅僅是把租客和房東重新搭配，對實質房屋供應量的增加幫助有限。

推出信用管制其實肥到建商？

央行在2021年連續四次實施限貸政策，也就是信用管制措施，以此試圖打壓房市投機行為，但房價不僅沒有下降，反而因為建商掌握更多話語權，房價越來越高，政策效果有限。

罪魁禍首是青安貸？

近期的青年安家貸款專案，本意是為了幫助年輕人買房，實際上卻造成市場上的搶購潮，反而助長了房價，這樣的現象顯示，政策經常在錯誤時間推出，沒有考量到市場實際供需狀況。

種種原因 導致房價居高不下！

房價之所以難以控制，主要原因在於政策的設計缺乏長遠的考量，往往重於短期打壓房價，忽略了市場的結構問題，例如利率和稅率不高，讓持有房屋成本較低，即使推出了「囤房稅」等稅收政策，實際效果有限，因持有者可以透過提高房租，將增加的稅務成本轉嫁給租客。

同時房價的組成中，土地成本佔了相當大的比重，建造成本因原物料和工資上漲而不斷上升，在這情況下房價難以下降，部分空屋的持有者不急於出售，而是將房子當作一種金融商品，等適合的時機再賣出，進一步的支撐房價上漲。

解決房價問題的根本之道

要解決房價過高的問題，並非單靠打房政策即可達成。市場需要的是長遠且有系統性的改革，應該從土地、稅制、公共建設等多方面規劃改革，同時要加強租賃市場的管理，杜絕租賃黑市，保障租客權益，此外擴大社會住宅興建，並與民間資源合作，提升市場的供應。

如果要真正實現居住正義，讓民眾買得起、租得起房子，政府應該要重新審視房市的結構性問題，提出符合需求的政策，政策的核心不僅是打壓房價，而是透過多方改革、穩定市場，讓房市回歸理想，進而實現長遠的居住正義。

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新青安查核行動 財政部開始抓違規了！

財政部針對新青安貸款，進行了兩波查核，第一波先經由公股銀行篩選出疑似人頭戶和申貸後出租的高風險案例；第二波再經由政府數據比對查核，於112年8月1日至113年3月31日間，共查出涉及出租行為1332件、人頭戶170件。

新措施重點：加強查核與貸款管理

從113年6月27日起，所有新貸戶必須提供自住切結書，新青安貸款將限制借款人只能申請一次，財政部將持續督導公股銀行徹底落實審核、強化申貸後管理，且滾動檢視和完善相關貸款管理機制。

核貸數減少，政府持續監控

根據財政部統計，113年6月單月核貸戶數為7244戶，貸款總額為新臺幣567.7億元，相較5月核貸戶數減少了12.44%、核貸金額減少10.74%。

財政部將繼續觀察新青安貸款相關優化措施情況，從源頭杜絕違反購屋自住目的的案件，保障政府協助無自有住宅者安心成家的目標，同時促進房市健全發展。 房產專家特別整理出關於民眾使用新青安房貸後，違反規定所可能面臨的處罰，分成以下罰則：

非自住房屋：

新青安方案主旨在幫助年輕人購屋，但也引發了部分人頭戶利用新青安方案來炒房，所以財政部制定一系列嚴格的處罰措施：

• 取消利息補貼、優惠條件：如果借款人違反貸款合約，例如未按時還款、將房屋出租給他人，公股銀行有權取消利息補貼或其他貸款優惠條件，增加借款人的還款成本。

• 返還已撥款的利息補貼：如果借款人違反自住規定，銀行可以要求返還已撥款的利息補貼，意味著借款人需要立即籌集資金來歸還補貼。

租補追回外的其他處罰：

根據銀行主管的說法，目前主要針對將房屋轉租的違規案例進行查處，由財政部提供內政部的租金補貼數據，再由公股銀行進行核對，一旦確認有轉租行為，不僅會追回租金補貼，還可能會重新談判貸款條件，例如降低貸款成數、縮短貸款年限和寬限期、提高利率、增加擔保物。 如果借款人多次違規，公股銀行可能會停止進一步的貸款申請，甚至將其列入不良信用名單，會影響未來的個人信用評級和信貸申請，嚴重者甚至可能面臨法律訴訟。

違規者面臨更嚴厲的懲處

隨著財政部下令加強清查新青安貸款的違規情況，違規戶的處罰措施變得更加嚴格，違規行為可能導致貸款年限縮短至20年，讓每個月還款額接近雙倍，此外貸款成數可能由8成降至7成，利率從優惠價1.775%提高至2.5%，財政部雖然未具體規定調整標準，但銀行已在內部嚴格執行。

借款人最後只得向親友求助，避免房屋被法拍。截止到今年7月中，首波新青安房貸查核結果顯示，違規案件共有1502件，財政部積極加強新青安貸款審查，讓新青安房貸回歸原本的「安心成家」初衷，民眾應珍惜個人申貸權益，慎防因違規而導致重大財務損失。

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核貸要求借款人所得負債比需低於70%

首先，對於新青安房貸的核貸程序中，銀行除了嚴格配合政策防範借名購屋或轉租等違規行為，另一個核心工作是審查借款人的財務狀況，尤其是借款人的所得負債比，銀行明確要求，這一比例必須控制在7成以下，以確保借款人不會因房貸負擔過重而面臨未來無法正常還款的風險。

建商提供二胎融資幫你買房，真的是好事嗎？

此外華南銀行也表示，對於建商提供給購屋者的「二胎融資」進行審查，這種融資通常發生在購屋者無法支付頭期款時，建商會以借貸方式提供資金，幫助購屋者支付頭期款。

然而這類型的「二胎融資」也伴隨著一定的風險，特別是在購屋者未來的還款能力受到挑戰時，因此銀行在審核貸款時，會特別留意不動產的謄本，查看是否有這類二胎設定，並基於風險考量，可能會降低貸款成數，即使原本購屋者有能力申請8成貸款，但若查出有二胎融資的情況，貸款成數可能會被調低至6或7成，以減少銀行的風險。

銀行利率逼近3% 手續費優惠不再！

在利率方面，目前新青安房貸的利率維持在1.775%，然而一般房貸利率的起跳點為2.185%，但隨著市場資金壓力的增加，多家銀行的房貸利率已逼近3%，同時手續費也有所增加，過去銀行在手續費的計算上往往會給予客戶優惠，但現在已經回歸原本按房貸總額的千分之一來計算。

調整貸款管理，調配應對風險

華南銀行進一步透露，目前距離銀行法第72條之2的貸款限制水位還有約160億元的可供不動產放款使用，其中也包括土地建築融資在內的多種用途共享，華南銀行目前已將自設的風險警戒水位設在28.3%，一旦超過，將不再提供任何額度。

為了更有效地管理風險，已要求各分行在處理申貸案件時，必須經過總行的統一登記，並由總行在不同分行之間調配貸款額度，以更好地分配有限的資金資源。

房貸政策收緊，首購者需謹慎評估財務能力

綜合來看，銀行業目前在房貸方面的操作更加謹慎，特別是在面對首次購房者時，更加注重風險的控管，這不僅是為了確保銀行自身的資金安全，也是為了保護購房者避免在未來因貸款壓力過大而陷入財務困境。

對於「購房小白」來說，理解並適應這些政策變動是成功購房的必要條件之一，在這樣的環境下，建議購房者需要更加謹慎地評估自己的財務能力，並合理規劃貸款，以確保未來的還款壓力不會超出可承受範圍。

如果需要利用房屋融資，銀行還能貸嗎？

現在的房市環境下，如果購屋者需要利用房屋融資，銀行仍可能提供貸款，但是審核會更加嚴格。銀行會考量購屋者的還款能力、信用評分、房屋價值來決定貸款條件，如果購屋者的財務狀況或市場等風險較高，銀行可能會降低貸款成數或提高利率。

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調降貸款成數依舊無效？

在今年6月上季的理監事會中，央行對房市不僅推出第六波房市管制措施，還將六都和新竹縣市等的第二戶房貸成數，由原來的７成下調至６成並取消寬限期，並同時調升存款準備率1碼(0.25個百分點)，這一系列措施明顯是針對過熱的房市，試圖通過加強管制來穩定市場。但此舉彷彿並未影響購屋熱潮。

三大指標左右房市政策應對

9月的第3季理監事會議是否會進一步加碼打炒房，將取決於三項關鍵指標：房貸餘額年增率、不動產貸款集中度、銀行對第二戶購屋貸款的撥款金額。

針對即將召開的理監事會，央行已經備妥三套應對方案。

第一種情境，如果聯準會在9月降息，而國內房市未見過熱跡象，則央行將維持現行管制措施不變，並密切監控政策執行效果。

第二種情境，儘管房市火熱，但仍處於可控制狀態，央行將維持現行管制措施，但可能會調升存款準備率以緊縮市場資金。

第三種情境，銀行將大多數信用資源給不動產，如果有必要進一步降溫，央行可能會再次加碼房市管制，例如將管制區域從七都擴大，或進一步緊縮七都的貸款成數。

房市買氣火熱，政策等待時間發酵

根據統計，今年7月六都的買賣移轉棟數累積16.31萬棟，較去年同期增長28.5％，創下2014年以來的最高紀錄。

然而自6月起，為了避免投資客炒房現象持續，或以人頭戶申貸，除調降七都第二戶房貸成數外，還要求金融機構加強對炒房行為清查，目前各家金融機構已經逐步調節房貸的放款額。

囤房稅也無法撼動房市熱度？

今年7月1日隨著囤房稅2.0上路，央行等政府相關各部門為了穩定房價，推出了不少政策，但隨著通貨膨脹，物價水準持續上漲，建材原料也跟著上漲，但薪資卻沒有起色，所以房價很難會有跌價的空間，再加上新青安政策，導致購屋者增加，房市仍然保持一定的熱度，然而隨著銀行近期針對房貸進行的相關管控措施，預計第4季房市將會出現凍漲，甚至會有輕微下跌的情況。

房市詭譎多變，打炒房政策也要更多元！

隨著市場環境的變化，央行的抑制炒房政策也在不斷演變，從單一的利率調控走向多元的政策組合，並依據市場狀況靈活調整，這些措施的推出，既是對市場過熱風險的警惕，也是央行在維護經濟穩定和社會福祉上的重要舉動，未來隨著房市情勢的變化，央行的政策手段仍將持續調整，確保房市的健康發展。

什麼是地震險？哪時候使用？

房屋地震險共有4種，每種內容分開看，資格、條件、賠償、費用都有差別，保到不適合的地震險，到時候產險公司可不會賠錢，921大地震之前，9成以上的建物未投保地震險，結果發生震災後，民眾和銀行都失去巨額資產。

正因如此，自民國91年4月1日起，政府推動住宅地震基本保險制度，規定民眾投保住宅火險時，進一步涵蓋到住宅火災及地震基本保險，確立火災以外的地震險保障制度，屋主碰到地震時可以獲得賠償，保障經濟損失，民國91年前的長期火險，就未加入住宅地震基本保險。

向銀行申請購屋貸款時，銀行也是硬性規定先投保火險，後續才能保地震險，申請人若未辦好住宅火災保險、住宅地震基本保險，貸款就不能撥款入戶，而地震基本險則包含在火險裡面。

地震險包含哪些種類？

住宅作為產物，由產物產險公司負責承保，目前市場上有關地震的保險，都是產險公司的商品。

地震基本保險

政府協助賠償，屬於政策性保險，確保災害損失時人民一定權益，無論地區、屋齡皆能投保，不過僅接受一般住宅，不接受商業大樓，一個門牌投保一張保單，為期1年，期滿前應重新續辦，重複、超額投保，產險公司都不會另外賠償。
全台不分地區，1年單一費率保費1350元，其實頗為划算，每天花3.7元就可以擁有地震險的理賠，最高150萬元保額和20萬元臨時住宿費，當保額不到150萬元，根據比例收取保費，無論豪宅、老屋，投保上限金額一律150萬元，假如1個禮拜內出現超過2次地震事故，將當作同一個事件補償。

符合理賠條件

發生全倒或半倒等全損狀況時，便會給予理賠，但未涵蓋龜裂毀壞、裝潢，以及內部損失動產。

※全損：政府機關通知拆除、命令拆除、強制拆除，評估、鑑定為無法居住，應拆除重建，需要修復才能入住，且修復費用超過重置成本50%。

計算理賠保額

房子會貴是因為土地，本身價值沒有這麼高，當房產遭遇地震毀壞，主要是建物受到影響，建物底下的土地還是完好，換句話說建物本身受損，不會因此改變地價，因此保額自然是以建物重置成本計算，而非依照房地價值考慮投保額度，地震險是針對建物價值，不包括地價。

建物重置成本=建物本身造價總額+建物裝潢總額

依照建物所在地點、樓高、結構、建築工法、每坪裝潢金等因素，為理賠保額進行評估。

建物本身造價總額=建物構造每坪單價×建物使用面積(含公設)

當房子出現全損狀況，產險公司會參考台灣住宅類建築造價表，套入公式計算賠償金額，下列有部分注意事項：

• 造價表未納入地價。
• 造價表每坪單價只能使用在加強磚造、鋼筋混凝土造的建物。
• 鋼骨造建物每坪單價，依表再加上16%。
• 磚頭、木料、石料、金屬構造每坪25000元。
• 其他特殊構造另外進行計算。
• 外島地區造價以新北市造價為標準。
• 交通不發達地區須增加單價。

建物裝潢總額=每坪裝潢單價×建物使用面積(不含公設)

每坪裝潢費通常是10000-50000元，高級裝潢則要另外計價，舉例來說，一間位於台北市的華廈，樓層共10樓，坪數含公設共30坪，每坪裝潢單價為20000元，根據住宅類建築造價表，台北總樓層10樓每坪造價78000元。

• 造價總額：78000元×30坪=234萬元
• 裝潢總額：20000元×30坪=60萬元
• 建物重置成本：234萬元+60萬元=294萬元

房貸未清償者

房屋由於地震全損，被保險人可要求理賠時，不但全額獲得20萬元臨時住宿費用，假設被保險人還在繳房貸，產險公司支付額度會先償還房貸，等於是60%保額拿去賠償銀行，剩餘其他保險金，便全部交還給被保險人，例如地震基本險賠償150萬元，其中60%先付掉房屋貸款，150萬元×60%=90萬元，銀行拿走90萬元，貸款人則分到60萬元。

貸款人若加保超額、擴大地震險，重蓋建物的費用超過150萬元，150萬元保額以外的成本，得以避免列入60%，也就是說沒必要先繳給銀行，對老屋來說，付出較低的保費，取得150萬元保額，實際上幫助很大，只是動不動要價上千萬的豪宅，若想要全額保障建物建造成本，另外購買超額、擴大地震險，才能確實保護屋主權益。

超額、 輕損、擴大地震險不是政策性保險，而是商業保險，產險公司負責賠償 金額，按照各個公司提供的產品特色，有些可以為房子部分損害爭取理賠，但記得一點，必須先有住宅火險及地震基本保險，後面才加保得到其他3種地震險。

超額地震險

地震基本險最高保額僅150萬元，以高價豪宅而言，似乎是杯水車薪，無法負擔大部分損失，因此就要透過超額地震險增加保險額度，像是原本理賠金額150萬元，調高到500萬元，承保範圍和住宅地震基本保險相同，僅有全倒或半倒的全損情況，才能獲得保險金，承保範圍無龜裂毀壞、裝潢，以及內部損失動產。

輕損地震險

針對屋內動產、裝潢保障損失，即使房屋不符合全倒或半倒，產險公司仍會給予理賠，輕損地震險的保費較便宜，保額大多30萬元左右，1年幾百元就能投保，詳細保費看公司價格，理賠範圍如下：

• 不動產：房屋受損部分、磁磚破裂、破裂碎裂、牆壁龜裂、裝潢修復。
• 動產：電器倒下壞掉，家具毀損。

若房子為輕損狀況，可以根據房屋修繕、購買家具和物品的花費，在已有的保險額度內申請賠償，當然保額越高，要繳的保費越多，現在各家產險公司顧及家庭動產保障，多數有提供居家綜合險，裡面就附加輕損地震險，用多少賠都少來支付保險金，適合沒有住宅的租屋族，不用擔心建物、財物損害賠不起。

擴大地震險

用途最廣泛，擁有超額和輕損地震險的優勢，房子不需要半倒或全倒也能申請，不動產、動產、裝潢均可承保，保費依照地區、樓層、結構、工法、耐震程度各有差異，例如新光產險保額100萬元，台北1年保費約2650元，台南1年保費約4262元，比地震基本險貴上許多，建物受損支付重置成本，動產則是採取實支實付。

哪些地區應該投保地震險？

儘管經歷過921大地震的慘烈事件，住宅地震險投保率還是不高，全國超過900萬戶住宅中，購買保險的住宅僅340萬戶，投保率為37.32%，而且房貸戶占了9成以上。

桃竹地區由於新成屋多，屋主投保較積極，新竹縣市投保率高達45.58%，位於各縣市第1，桃園則是45.09%位於第2，南投縣是921震央所在地，投保率卻未達23%，其中地震頻發的花東地區，投保率也都偏低，花蓮為30.1%，台東為21.67%，全都少於全國平均值，民眾若想在當地買房，可考慮是否有必要投保。

如何自己購買地震險？

通常申請購屋貸款時，銀行會要求住宅火險和地震險一起保，而保單的產險公司就是關係企業，因此不少人誤會火險和地震險只能搭配銀行辦理，實際上這2種保險可以自行試算購買，網路搜索就能找到很多資料，或是向親友、認識的業務打聽，如果試算後發現保費較低，自己動手投保是不錯的選擇，確定欲申辦的產險公司後，打電話或透過線上申請，請公司提供保單正本，就能交給房貸銀行。

央行升息半碼再打通膨

學者表示此次央行升息值得肯定，可以削減民眾預期通膨程度，避免價格漲太誇張，壓制通膨不光看消費者物價指數而已，重點是選擇動手的時機，由於美國金融業陸續爆出意外，許多人開始不信任美國銀行，紛紛領出帳戶存款，成為台幣不停升值的原因，因此升半碼後，不必太擔心台幣匯率，即使未調升，也不一定會一路往下貶值，再導致出口推高。

千萬房貸每月增加近3500元

根據央行資料，1月5大銀行台灣銀、合作金庫銀、第一銀、華南銀、台灣土地銀，新增房貸利率1.935%，月增率連續14個月上揚來到0.089%，創下7年半新高，市場上最新的房貸方案，理財型利率大都定在2%左右，升半碼後，5大銀行房貸利率將從1.935%一舉超過2%，最近一次利率出現2%已是2009年1月。
依照現在房貸利率1.953%，計算本利支出，金額1000萬元分30年期償還，每月支出約36727元，去年開始升息循環前利率為1.375%，每月繳納金額為33915元，此次升半碼後，相比之下多出快3500元，整年算下來多繳超過4萬元，如果今年升息總共1碼，房貸利率來到2.2%，每月繳納金額將漲到37985元，再增1258元，相比升息循環前，整年繳納金額多出超過4.8萬元，壓力真的相當有感。

購屋族觀望房市行情下修

2022年央行整體調升2.5碼，房貸利率即將破2%，許多在2022年3月升息前購置預售屋的民眾，萬萬沒想到去年一升就是2.5碼，如果今年再升1-2碼，將出現部份人無力還款的現象，房市面臨買賣壓力，而重劃區成交量大恐深受其害。
整體環境不利的情況下，利率越來越高，而薪資毫無長進，民眾背負生活和購屋成本，消費能力有限，看屋將轉向謹慎、小心，先觀察房市走勢，預測房價有機會下跌，所以想成功交易主要看價格，賣家可以降價出售，和買家就價格認知協商，提高買賣成交的可能性。

升息不止保戶湧現解約

台灣壽險業者推出的儲蓄險，因為利率比銀行好，深得保戶青睞，不過美國強力升息下，債券殖利率數飆破4%，甚至超過儲蓄險年化報酬率2倍，許多儲蓄險持有人乾脆解約，改投入買債券，去年保單解約金額便超過1兆元，刷新歷史紀錄，解約潮大量湧現，加上保單銷售變差，壽險業者陷入入不敷出的困境，資金流動壓力加重，若無法補上流失資金，可能只能拋售資產止血。
壽險業者海外投資主要是美國國債及公司債，如果台幣大幅升值，便會出現匯兌差額，兩種因素相加將減少今年獲利，更嚴重還會虧損，金管會保險局局長表示，業者最大困難是流動性資金，不過今年解約潮已減緩，最壞情況是歐美持續升息，投資債券的人更多，壽險業者壓力增加，連帶傷害股民、保戶權益。

政府補貼升息方案有哪些?

政府貸款項目不受升息影響，仍維持原有利息補貼，包括以下6類方案：

1. 青年安心成家購屋貸款：2022年3月起公股行庫自行減少半碼，時間從2022.12.30延長到2024年底，因為已有優惠，此次不另外補貼。
2. 政策性房貸：內政部住宅基金補貼利率半碼，延長到2024年底，因為已有優惠，此次不另外補貼。
3. 勞工紓困貸款：2022年開辦後共核貸159萬件，額度最高10萬元，期限最長3年，第1年利息補貼優惠，此次升息將由政府全額補貼。
4. 青年創業及啟動金貸款：金額最高100萬元，政府全額補貼5年利息，優惠期間內，政府自行排除利率增加差額。
5. 就學貸款：申請人就學期間不必繳息，其他則要繳半額或全額利息，教育部補貼利率調升利息，所有學貸的在學學生不會加重負擔，畢業後還款申請緩繳本息，期間利息也由政府全額補貼。
6. 紓困振興貸款：經濟部的舊有貸款展延、營運資金、振興資金貸款及享有優惠的業者，根據郵政定儲機動利率補貼，將依升息修正金額，額度有上限，舊貸展延、振興貸款22萬元，營運資金貸款5.5萬元。